Kein Warmwasser in der Wohnung: Wie viel Mietminderung ist erlaubt?

Wie viel Mietminderung ist bei fehlendem Warmwasser erlaubt?

Bei einem kompletten Ausfall der Warmwasserversorgung sind 10 bis 15 Prozent Mietminderung üblich, im Winter durch die zusätzliche Kältebelastung eher 15 bis 20 Prozent; fällt zugleich die Heizung aus, kann die Minderung noch deutlich höher liegen. Bei einem Teilausfall – etwa wenn nur ein Bad betroffen ist – oder bei nur zeitweisem Ausfall liegt die übliche Spanne bei 3 bis 10 Prozent. Eine gesetzlich festgelegte oder für alle Fälle verbindliche Prozentzahl gibt es nicht: § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt lediglich eine „angemessen herabgesetzte Miete“, deren Höhe im Streitfall das zuständige Gericht anhand von Dauer, Jahreszeit und Ausmaß der Beeinträchtigung festlegt.

Die Minderung wirkt kraft Gesetzes automatisch, sobald der Mangel vorliegt – Sie müssen sie nicht beantragen und keine Zustimmung des Vermieters einholen. Sie sollten den Mangel aber unverzüglich anzeigen und eine Frist zur Beseitigung setzen, sonst riskieren Sie, Ihr Minderungsrecht für die Zeit vor der Anzeige zu verlieren.

Wann ist fehlendes Warmwasser ein Mietmangel – gilt das auch im Sommer?

Fehlendes oder nicht ausreichend warmes Wasser ist ein Mietmangel, sobald es die vertragsgemäße Nutzung der Wohnung spürbar einschränkt – und das unabhängig von der Jahreszeit. Anders als die Heizung, die grundsätzlich nur während der Heizperiode geschuldet ist (Ausnahme: kurzfristiger Kälteeinbruch außerhalb dieser Zeit), ist die Warmwasserversorgung nach gefestigter Rechtsprechung ganzjährig und rund um die Uhr (24 Stunden) geschuldet. Der Vermieter muss die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB); dazu gehört eine funktionierende Warmwasserversorgung auch im Hochsommer, wenn niemand heizt.

Eine gesetzliche Mindesttemperatur für Warmwasser gibt es nicht. In der mietrechtlichen Praxis wird meist eine Temperatur im Bereich von etwa 40 bis 50 Grad direkt am Wasserhahn als Anhaltspunkt dafür herangezogen, dass Duschen und Baden noch zumutbar möglich sind; wo genau die Grenze liegt, entscheidet im Streitfall das zuständige Gericht anhand des Einzelfalls. Deutlich darunter liegende oder stark schwankende Temperaturen werden regelmäßig als Mangel gewertet.

Wichtig ist die Abgrenzung zwischen einer kurzen Störung und einem dauerhaften Ausfall: Eine einmalige, kurze Unterbrechung – etwa eine angekündigte Wartung von wenigen Stunden oder ein binnen eines Tages behobener Rohrbruch – ist in der Regel keine erhebliche Beeinträchtigung und begründet keine oder nur eine sehr geringe Minderung (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB). Erst wenn der Ausfall einen vollen Tag oder länger am Stück andauert oder sich wiederholt über mehrere Tage hinzieht, wird daraus ein minderungsrelevanter Mangel.

Wie viel Mietminderung bei komplettem, teilweisem oder zeitweisem Ausfall? (Tabelle)

Es gibt keine gesetzliche oder für Gerichte verbindliche Mietminderungstabelle – jedes Gericht entscheidet den Einzelfall neu. Die folgende Übersicht fasst die in der mietrechtlichen Praxis üblichen Bandbreiten zusammen; wo kein gesichertes Einzelurteil mit Aktenzeichen zugrunde liegt, ist das ausdrücklich als Orientierungswert gekennzeichnet.

Halten Sie sich bei der eigenen Berechnung nicht starr an eine Tabelle, sondern begründen Sie Ihren Minderungssatz schriftlich mit den konkreten Umständen: welche Räume betroffen sind, wie lange der Ausfall dauert und wie stark Sie dadurch tatsächlich eingeschränkt sind. Mit dem kostenlosen Werkzeug Mängel melden & Mietminderung von binoro dokumentieren Sie das Schritt für Schritt.

Wie viel Mietminderung nach Tagen – 1 Tag, 3 Tage, 5 Tage, 1 Woche?

Die Mietminderung wird tagesgenau berechnet: Bruttomiete (Kaltmiete plus Nebenkosten) geteilt durch die Kalendertage des Monats, multipliziert mit der Minderungsquote und der Anzahl der betroffenen Tage. Maßgeblich ist die Bruttomiete, nicht nur die Kaltmiete – das hat der Bundesgerichtshof entschieden (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04).

Beispiel: Bei 700 Euro Kaltmiete plus 200 Euro Nebenkosten ergeben sich 900 Euro Bruttomiete. Bei einem kompletten Warmwasserausfall mit 15 Prozent Minderung und 30 Tagen im Monat entspricht das rund 4,50 Euro pro Tag:

Übertragen Sie diese Rechnung auf Ihre eigene Bruttomiete und die für Ihren Fall passende Minderungsquote aus der Tabelle oben. Bei sehr kurzen Ausfällen von wenigen Stunden lohnt sich eine Minderung meist nicht – hier fehlt in der Regel die für § 536 BGB erforderliche Erheblichkeit.

Was gilt in Sonderfällen: nur Bad betroffen oder Heizung und Warmwasser gleichzeitig ausgefallen?

Ist nur ein Bad oder nur die Küche ohne Warmwasser, während der Rest der Wohnung versorgt bleibt, mindert das die Tauglichkeit weniger stark als ein Komplettausfall – üblich sind dann eher 5 bis 10 Prozent statt der 10 bis 20 Prozent, die je nach Jahreszeit bei einem Komplettausfall anfallen (siehe Tabelle oben). Haben Sie nur ein Bad in der Wohnung und genau das ist betroffen, kommt die Beeinträchtigung dagegen einem kompletten Ausfall näher, weil Duschen und Baden vollständig ausfallen.

Fallen Heizung und Warmwasser gleichzeitig aus, addieren sich die Beeinträchtigungen nicht einfach, sondern werden als Ganzes bewertet: In der kalten Jahreszeit kann eine Wohnung ohne Heizung und ohne warmes Wasser praktisch unbewohnbar sein, sodass für die betroffenen Tage Minderungen bis zu 100 Prozent infrage kommen. Ausführliche Zahlen zum Heizungsausfall allein finden Sie im Artikel Heizungsausfall: Mietminderung berechnen.

Wie mindern Sie die Miete richtig – Schritt für Schritt?

Richtig mindern Sie in drei Schritten: Mangel anzeigen, Frist setzen, Miete kürzen oder unter Vorbehalt zahlen.

1. Mangel unverzüglich schriftlich anzeigen. Melden Sie den Ausfall dem Vermieter oder der Hausverwaltung, sobald Sie ihn bemerken (§ 536c Abs. 1 BGB). Wer die Anzeige verzögert, riskiert, Minderungsrechte für die Zeit vor der Meldung zu verlieren.
2. Angemessene Frist zur Beseitigung setzen. Bei einem kompletten Warmwasserausfall ist das eine Frage von Stunden bis wenigen Tagen, nicht von Wochen – der Vermieter muss aber realistisch Zeit haben, einen Handwerker zu beauftragen.
3. Miete kürzen oder unter Vorbehalt zahlen. Die Miete ist kraft Gesetzes automatisch gemindert, sobald der Mangel vorliegt (§ 536 Abs. 1 BGB). Wer auf Nummer sicher gehen will, zahlt die volle Miete weiter und kennzeichnet den strittigen Teil ausdrücklich als „unter Vorbehalt der Rückforderung“ – das hat der Bundesgerichtshof als zumutbaren Weg bestätigt (BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11).

Mit dem kostenlosen Werkzeug Mängel melden & Mietminderung gehen Sie diese Schritte anhand einer Checkliste durch, dokumentieren den Mangel beweisfest und berechnen die Minderung von der richtigen Bezugsgröße.

Wie sieht ein Musterschreiben für die Mängelanzeige aus?

Kopieren Sie die folgende Vorlage, passen Sie die eckigen Klammern an Ihren Fall an und schicken Sie das Schreiben per Einwurf-Einschreiben oder gegen Empfangsbestätigung an Ihren Vermieter:

Mängelanzeige und Ankündigung der Mietminderung

[Ihr Name], [Ihre Adresse]

An: [Name des Vermieters/der Hausverwaltung], [Adresse]

[Ort], den [Datum]

Betreff: Mängelanzeige und Mietminderung – [Adresse der Wohnung]

Sehr geehrte/r [Name],

seit dem [Datum] steht in meiner Wohnung kein warmes Wasser [komplett / im Bad / in der Küche] zur Verfügung. [Kurze Beschreibung, z. B.: Das Wasser bleibt auch nach längerem Laufenlassen kalt.]

Hiermit zeige ich Ihnen diesen Mangel gemäß § 536c BGB an und fordere Sie auf, die Warmwasserversorgung bis spätestens [Datum, konkret benennen] wiederherzustellen.

Ich weise darauf hin, dass die Miete gemäß § 536 BGB kraft Gesetzes gemindert ist, solange der Mangel besteht. Ab dem [Datum der Anzeige] werde ich die Miete um [X] Prozent kürzen beziehungsweise den entsprechenden Betrag unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen.

Bitte teilen Sie mir kurzfristig mit, wann mit der Behebung zu rechnen ist, und stimmen Sie mit mir einen Zutrittstermin für den Handwerker ab.

Mit freundlichen Grüßen, [Ihr Name]

Dieses Musterschreiben ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Bei hohen Beträgen oder Streit mit dem Vermieter empfiehlt sich vor der Kürzung eine Rücksprache mit einem Mieterverein oder einer Anwaltskanzlei für Mietrecht.

Was tun, wenn der Vermieter nicht reagiert?

Reagiert der Vermieter trotz Fristsetzung nicht, haben Sie mehrere Möglichkeiten, die sich auch kombinieren lassen. Über die Mietminderung hinaus dürfen Sie einen weiteren Teil der Miete als Druckmittel zurückbehalten (Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB) und müssen ihn erst nach Beseitigung des Mangels nachzahlen.

Ist der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug – das heißt: Sie haben ihm nach der Mängelanzeige eine angemessene Frist gesetzt, und diese ist erfolglos verstrichen –, dürfen Sie den Mangel selbst durch einen Handwerker beheben lassen und die erforderlichen Kosten vom Vermieter ersetzt verlangen (Ersatzvornahme, § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Bei einem länger andauernden Warmwasserausfall liegt dieser Verzug regelmäßig vor, sobald die gesetzte Frist verstrichen ist – ohne vorherige Fristsetzung und Verzug tragen Sie das Kostenrisiko dagegen selbst.

Als letzte Stufe kommt eine fristlose Kündigung infrage, wenn der Vermieter Ihnen den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung trotz Fristsetzung dauerhaft vorenthält; ein andauernder Warmwasserausfall kann einen solchen wichtigen Grund darstellen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB i. V. m. § 569 Abs. 1 BGB). Die vorherige Fristsetzung ist dabei grundsätzlich auch bei gesundheitsgefährdenden Zuständen erforderlich: Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass § 569 BGB die Fristsetzungspflicht aus § 543 Abs. 3 BGB nicht aufhebt (BGH, Urteil vom 18.04.2007 – VIII ZR 182/06). Nur ausnahmsweise ist die Fristsetzung entbehrlich, etwa wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 3 Satz 2 BGB). Diese Schritte sollten Sie sich in der Praxis gut überlegen und im Zweifel rechtlich beraten lassen, bevor Sie sie umsetzen.