Mietminderung bei Schimmel: Wie viel Prozent stehen Ihnen zu?

Wie viel Prozent Mietminderung stehen mir bei Schimmel zu?

Bei Schimmel sind, je nachdem wie stark die Wohnung beeinträchtigt ist, üblicherweise 10 bis 20 Prozent Mietminderung angemessen; bei erheblicher Gesundheitsgefährdung haben Gerichte auch eine Minderung von 100 Prozent zugesprochen. Eine feste, für alle Fälle gültige Prozenttabelle gibt es nicht: § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt lediglich eine „angemessen herabgesetzte Miete", und was angemessen ist, entscheidet im Streitfall das zuständige Gericht für die konkrete Wohnung.

Die Quote richtet sich nach vier Faktoren: wie groß die befallene Fläche ist, welcher Raum betroffen ist (Schlafzimmer und Wohnzimmer wiegen schwerer als Keller oder Abstellraum), wie lange der Mangel schon besteht und ob eine Gesundheitsgefahr vorliegt. Kleinere, oberflächliche Stellen ohne Geruch und ohne Gesundheitsrisiko liegen meist am unteren Rand der Spanne, große Flächen mit Geruchsbelastung oder ärztlich bestätigter Gesundheitsgefährdung am oberen Rand oder darüber. Minderungstabellen aus dem Internet – auch die in diesem Artikel – sind Sammlungen einzelner Urteile zu bestimmten Wohnungen und binden kein Gericht für Ihren Fall.

Mietminderungstabelle Schimmel: Welche Prozentsätze haben Gerichte zugesprochen?

Die folgende Tabelle zeigt Gerichtsentscheidungen zu Schimmel mit gesichertem Aktenzeichen; wo keine belastbare Einzelfallentscheidung vorliegt, nennen wir stattdessen eine Orientierungsspanne ohne Bezug auf ein bestimmtes Urteil.

Wichtig für die Einordnung: Die drei mit Aktenzeichen belegten Urteile stammen von unterschiedlichen Gerichten zu unterschiedlichen Wohnungen und binden nur die jeweiligen Verfahrensparteien. Sie zeigen die Bandbreite, ersetzen aber keine Einschätzung Ihres konkreten Falls.

Ab wann darf ich wegen Schimmel die Miete mindern – und wann nicht?

Mindern dürfen Sie erst, nachdem Sie den Schimmel dem Vermieter angezeigt haben – vorher besteht das Recht zwar theoretisch, praktisch verlieren Sie es aber für die Zeit ohne Anzeige. § 536c Abs. 1 BGB verpflichtet Sie, einen Mangel unverzüglich zu melden; unterlassen Sie das, können Sie Ihre Rechte aus § 536 BGB nicht geltend machen, soweit der Vermieter mangels Kenntnis nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB). Die Reihenfolge ist deshalb bindend: erst Mängelanzeige, dann Minderung – nicht umgekehrt.

Drei weitere Voraussetzungen müssen erfüllt sein. Erstens darf die Beeinträchtigung nicht unerheblich sein (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) – ein einzelner kleiner Schimmelfleck ohne Geruch und ohne erkennbare Ursache trägt in der Regel keine Minderung. Zweitens dürfen Sie den Schimmel bei Vertragsschluss nicht bereits gekannt haben (§ 536b BGB); wer eine mangelhafte Wohnung in Kenntnis des Mangels übernimmt, muss sich seine Rechte ausdrücklich vorbehalten – am besten schriftlich im Übergabeprotokoll. Drittens darf der Schimmel nicht überwiegend auf Ihr eigenes Heiz- und Lüftungsverhalten zurückgehen – dazu mehr im Abschnitt zum Streit ums Lüften weiter unten.

Wie gehe ich bei einer Mietminderung wegen Schimmel Schritt für Schritt vor?

Fünf Schritte führen von der Entdeckung des Schimmels zur rechtssicheren Minderung: dokumentieren, anzeigen, Frist setzen, mindern, absichern. Die folgende Übersicht zeigt, was in jedem Schritt zu tun ist.

Nutzen Sie für die Dokumentation und die Fristberechnung gern unser kostenloses Werkzeug Mängel melden & Mietminderung – es führt durch alle fünf Schritte inklusive Musterformulierungen und berechnet die Minderung automatisch von der Bruttomiete.

Wie sieht ein Musterbrief für die Mietminderung wegen Schimmel aus?

Ein Schreiben zur Mietminderung wegen Schimmel sollte drei Dinge enthalten: die Mängelanzeige mit Beschreibung, eine Frist zur Beseitigung und die Ankündigung der Minderung. Die folgende Vorlage können Sie direkt übernehmen und mit Ihren Daten ausfüllen.

Betreff: Mängelanzeige und Ankündigung der Mietminderung wegen Schimmelbefall, [Adresse der Wohnung]

Sehr geehrte/r [Name des Vermieters/der Vermieterin],

hiermit zeige ich einen Mangel der von mir gemieteten Wohnung an: Seit dem [Datum] ist im [Raum, z. B. Schlafzimmer] auf einer Fläche von etwa [Angabe] sichtbarer Schimmelbefall aufgetreten [ggf. ergänzen: Geruch, Feuchtigkeit an der Wand]. Zur Dokumentation füge ich Fotos sowie mein Mängelprotokoll bei.

Ich fordere Sie auf, die Ursache zu klären und den Mangel bis zum [konkretes Datum] fachgerecht zu beseitigen. Für eine Besichtigung stehe ich Ihnen an folgenden Terminen zur Verfügung: [Termine].

Sollte der Mangel bis zu diesem Termin nicht behoben sein, mindere ich die Miete ab dem [Datum der Anzeige] um [X] Prozent gemäß § 536 BGB. Den einbehaltenen Betrag zahle ich bis zur endgültigen Klärung unter ausdrücklichem Vorbehalt der Rückforderung weiter.

Mit freundlichen Grüßen

[Ihr Name]

Wie viel Mietminderung gibt es bei Schimmel im Schlafzimmer, Bad oder Keller?

Die Minderungsquote hängt stark davon ab, wie intensiv der betroffene Raum genutzt wird: Schlafzimmer und Bad wiegen schwerer als Keller oder Abstellkammer, weil Sie sie täglich und ohne Ausweichmöglichkeit brauchen.

Schlafzimmer: Für Schimmel an der Außenwand eines Schlafzimmers in einer Drei-Zimmer-Wohnung hat das Landgericht Lübeck 15 Prozent Minderung der Bruttomiete für angemessen gehalten (Urteil vom 07.03.2014 – 1 S 106/13). Größere Flächen, zusätzlicher Befall an Möbeln oder Geruchsbelastung können den Satz im Einzelfall erhöhen.

Bad: Für Schimmel im Badezimmer gibt es kein eigenständiges, gesichertes Urteil, das wir hier nennen können; als Orientierung dient die allgemeine Spanne von rund 10 bis 20 Prozent, wenn die Nutzung spürbar eingeschränkt ist, etwa durch Geruch oder Gesundheitsbedenken.

Keller und Abstellkammer: Da diese Räume seltener und nicht zum dauerhaften Aufenthalt genutzt werden, fällt die Minderung meist niedriger aus als bei Wohn- oder Schlafräumen – als grobe Orientierung rund 5 bis 15 Prozent, sofern der Keller vertraglich zur Wohnung gehört und tatsächlich als Lager- oder Abstellraum genutzt wird.

Schwarzer Schimmel und Gesundheitsgefahr: Rechtlich kommt es nicht auf die Farbe des Schimmels an, sondern auf die nachgewiesene Gesundheitsgefährdung. Bei ärztlich dokumentierten gesundheitlichen Folgen durch Schimmelpilzsporen hat das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg eine Minderung von 100 Prozent für gerechtfertigt gehalten und dem Mieter zugleich ein fristloses Kündigungsrecht zugesprochen (Urteil vom 09.07.2007 – 203 C 607/06). Ein ärztliches Attest und meist ein Sachverständigengutachten sind in solchen Fällen die entscheidenden Beweismittel.

Nach einem Wasserschaden: Schimmel, der erst nach einem Rohrbruch oder einem anderen Wasserschaden entsteht, ist in aller Regel ein Mangel der Mietsache, für den der Vermieter nach § 536 BGB einzustehen hat – unabhängig davon, wer den ursprünglichen Wasserschaden verursacht hat. Zeigen Sie auch hier den Schimmel gesondert an, sobald er sichtbar wird, und dokumentieren Sie den zeitlichen Zusammenhang mit dem Wasserschaden.

Kann ich die Mietminderung rückwirkend geltend machen und zu viel gezahlte Miete zurückfordern?

Rückwirkend vor der Mängelanzeige können Sie in aller Regel nicht mindern, weil Ihre Rechte aus § 536 BGB insoweit entfallen, als der Vermieter mangels Kenntnis nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB). Für die Zeit nach der Anzeige gilt dagegen: Die Miete ist kraft Gesetzes automatisch gemindert, auch wenn Sie zunächst weiter die volle Miete gezahlt haben.

Zu viel gezahlte Miete können Sie zurückfordern, sobald die Minderung feststeht – Rechtsgrundlage ist § 812 BGB, die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB). Eine Falle lauert allerdings in § 814 BGB: Wer in Kenntnis der Nichtschuld zahlt, kann das Geld nicht zurückfordern. Genau davor schützt Sie der ausdrückliche Vorbehalt der Rückforderung, den Sie am besten sowohl im Verwendungszweck der Überweisung als auch in einem Begleitschreiben vermerken.

Was gilt, wenn der Vermieter behauptet, ich hätte falsch gelüftet?

Zunächst muss der Vermieter beweisen, dass der Schimmel nicht auf einen Bau- oder Substanzmangel zurückgeht – erst danach sind Sie an der Reihe, ein ausreichendes Heiz- und Lüftungsverhalten zu belegen. Diese Reihenfolge der Beweislast hat der Bundesgerichtshof bestätigt (Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17).

Der BGH hat in dieser Entscheidung auch einen Maßstab genannt, was als zumutbares Lüften gilt: zweimal täglich rund 15 Minuten oder dreimal täglich rund 10 Minuten Stoßlüften. Zudem stellte das Gericht klar, dass sich der geschuldete Zustand der Wohnung nach den Bauvorschriften und technischen Normen zur Zeit der Errichtung des Gebäudes richtet – Wärmebrücken in einem Altbau sind deshalb für sich genommen noch kein Mangel. Führen Sie über mehrere Wochen ein Protokoll mit Temperatur, Luftfeuchtigkeit und Ihren Lüftungszeiten: Ohne solche Aufzeichnungen steht im Streitfall häufig Aussage gegen Aussage.