Schimmel in der Wohnung: Was müssen Sie jetzt tun – und wer zahlt?

Schimmel entdeckt – was müssen Sie jetzt sofort tun?

Lüften Sie sofort mehrmals täglich stoßweise, senken Sie die Luftfeuchtigkeit im betroffenen Raum und dokumentieren Sie den Befall, bevor Sie irgendetwas übermalen oder wegwischen.

Fotografieren Sie jede befallene Stelle mit sichtbarem Datum und einer Nahaufnahme, messen Sie die befallene Fläche in Zentimetern aus und notieren Sie Raum, Entdeckungsdatum und die betroffene Wand. Diese Dokumentation ist später Ihr wichtigster Beweis, falls über die Ursache gestritten wird. Öffnen Sie mehrmals täglich für rund zehn bis fünfzehn Minuten die Fenster weit (Stoßlüften), rücken Sie Möbel mit etwas Abstand von Außenwänden ab und vermeiden Sie es, den betroffenen Raum komplett abzuschotten. Wischen oder übermalen Sie befallene Stellen nicht vorschnell – damit vernichten Sie den Beweis für den Zustand vor der Beseitigung. Mit der kostenlosen Mängel-Checkliste von binoro halten Sie Fotos, Messwerte und Fristen von Anfang an in der richtigen Reihenfolge fest.

Wie melden Sie den Schimmel richtig an den Vermieter?

Zeigen Sie den Schimmel Ihrem Vermieter oder der Hausverwaltung unverzüglich an – rechtlich reicht dafür auch ein mündlicher Hinweis, aus Beweisgründen sollten Sie ihn aber immer schriftlich festhalten.

Nach § 536c Abs. 1 BGB sind Sie als Mieter zur Anzeige verpflichtet, sobald Sie den Mangel bemerken – eine bestimmte Form schreibt das Gesetz dafür nicht vor. „Unverzüglich“ heißt ohne schuldhaftes Zögern, nicht erst zum Monatsende. Unterlassen Sie die Anzeige, verlieren Sie Ihre Rechte für die Zeit, in der der Vermieter mangels Kenntnis nicht abhelfen konnte (§ 536c Abs. 2 BGB) – und genau deshalb sollten Sie im Streitfall beweisen können, dass und wann Sie gemeldet haben. In die möglichst schriftliche Anzeige gehören: der betroffene Raum, seit wann der Schimmel sichtbar ist, die ungefähre Fläche, Fotos als Anlage und eine konkrete Frist mit Kalenderdatum zur Beseitigung. Sichern Sie den Zugang Ihres Schreibens, etwa per Einwurf-Einschreiben oder durch einen Boten mit Zeugen – eine formlose E-Mail allein reicht im Streitfall oft nicht als Nachweis. Bieten Sie zugleich Besichtigungstermine an, denn wer den Vermieter oder Sachverständige nicht in die Wohnung lässt, riskiert seine Mängelrechte für diesen Zeitraum. Eine vollständige Vorlage für Inhalt und Fristsetzung finden Sie im Ratgeber Mängelanzeige an den Vermieter.

Wer zahlt die Schimmelbeseitigung – Mieter oder Vermieter?

Wer zahlt, hängt von der Ursache ab: Liegt ein Baumangel vor, muss der Vermieter die Beseitigung auf eigene Kosten veranlassen; geht der Schimmel erkennbar auf falsches Heiz- oder Lüftungsverhalten zurück, tragen Sie als Mieter die Kosten.

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB). Eine undichte Fassade, eine schadhafte Abdichtung oder ein Rohrschaden in der Wand fallen in seinen Verantwortungsbereich. Geht der Befall dagegen nachweislich auf ein zu wenig geheiztes oder gelüftetes Zimmer zurück, liegt die Kostenlast bei Ihnen.

In der Praxis ist die Ursache oft nicht eindeutig, weil Baumangel und Lüftungsverhalten zusammenwirken – etwa wenn eine Wärmebrücke den Taupunkt absenkt und gleichzeitig selten gelüftet wird. In solchen Fällen entscheidet meist ein unabhängiges Sachverständigengutachten, wie die Kosten aufzuteilen sind.

Wer muss beweisen, ob Baumangel oder falsches Lüften die Ursache ist?

Bei Schimmel gilt eine zweistufige Beweislast: Zuerst muss der Vermieter darlegen und beweisen, dass die Ursache nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt – dass also kein Bau- oder Substanzmangel vorliegt. Erst wenn ihm das gelingt, müssen Sie als Mieter zeigen, dass Sie ausreichend geheizt und gelüftet haben.

Diese Reihenfolge ist nach gefestigter Rechtsprechung bindend und schützt Sie davor, dass Ihnen vorschnell falsches Lüften unterstellt wird: Solange der Vermieter nicht nachgewiesen hat, dass die Bausubstanz in Ordnung ist, müssen Sie sich nicht rechtfertigen. Kommt es dennoch zum Streit, orientiert sich der bauliche Maßstab an einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs zu Wärmebrücken: Geschuldet ist der Zustand nach den Bauvorschriften und technischen Normen zur Errichtungszeit des Gebäudes, nicht nach heutigen Dämmstandards – und als zumutbares Lüften gilt danach zweimal täglich rund 15 Minuten oder dreimal 10 Minuten Stoßlüften (BGH, Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17). Genau deshalb lohnt sich die Dokumentation aus dem ersten Schritt: Ein mehrwöchiges Protokoll mit Temperatur, Luftfeuchtigkeit und Lüftungszeiten ist im Streitfall oft der Unterschied zwischen Aussage-gegen-Aussage und einem belastbaren Nachweis.

Dürfen Sie wegen Schimmel die Miete mindern?

Ja: Sobald der Schimmel die Nutzbarkeit der Wohnung mehr als nur unerheblich einschränkt, ist die Miete kraft Gesetzes automatisch gemindert – Sie brauchen dafür weder einen Antrag noch die Zustimmung des Vermieters.

Rechtsgrundlage ist § 536 Abs. 1 BGB; eine Vertragsklausel, die Ihnen dieses Recht bei Wohnraum nimmt, ist unwirksam (§ 536 Abs. 4 BGB). Gerechnet wird von der Warmmiete einschließlich Nebenkosten, nicht nur von der Kaltmiete (BGH, Urteil vom 20.07.2005 – VIII ZR 347/04). Eine feste Minderungsquote gibt das Gesetz nicht vor – wie viel angemessen ist, hängt von befallener Fläche, betroffenem Raum und Dauer ab und wird im Streitfall von Gerichten im Einzelfall entschieden. Konkrete Bandbreiten aus der Rechtsprechung zu Schimmelfällen und wie Sie Ihre eigene Minderung berechnen, finden Sie im Ratgeber Mietminderung bei Schimmel. Zahlen Sie im Zweifel den strittigen Betrag ausdrücklich „unter Vorbehalt der Rückforderung“ weiter – der Bundesgerichtshof hält das für zumutbar, und es schützt Sie vor dem Risiko einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückstands (BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 138/11).

Dürfen Sie den Schimmel selbst entfernen?

Kleine Schimmelstellen auf glatten, nicht porösen Oberflächen wie Fliesen oder lackiertem Holz dürfen Sie in der Regel selbst mit geeigneten Mitteln entfernen, solange die befallene Fläche überschaubar bleibt – als grobe Orientierung nennt das Umweltbundesamt eine Fläche von etwa einem halben Quadratmeter.

Tragen Sie dabei Handschuhe und eine Atemschutzmaske, lüften Sie während der Arbeit stark und entsorgen Sie befallenes Material sofort in einem geschlossenen Beutel. Bei größeren Flächen, porösem Material wie Tapete, Gipskarton oder Dämmstoff, wiederkehrendem Befall oder wenn die Ursache unklar ist, sollten Sie die Beseitigung Fachleuten überlassen. Beseitigen Sie den Schimmel außerdem nicht auf eigene Faust auf Kosten des Vermieters, ohne ihn vorher informiert zu haben: Ohne vorherige Anzeige und – bei einer Beauftragung auf seine Kosten – ohne vorherigen Verzug des Vermieters bleiben Sie in aller Regel auf den Kosten sitzen (§ 536a Abs. 2 BGB).

Wie gefährlich ist Schimmel für Ihre Gesundheit?

Schimmelsporen können Atemwege und Schleimhäute reizen und bei empfindlichen Personen Allergien, Asthma oder Atemwegsinfekte auslösen oder verschlimmern – besonders gefährdet sind nach Einschätzung des Umweltbundesamts Kinder, Allergiker und Menschen mit geschwächtem Immunsystem oder Atemwegserkrankungen.

Typische Beschwerden reichen von Husten, Schnupfen und gereizten Augen bis zu wiederkehrenden Infekten der Atemwege. Ein eindeutiger Beweis, dass ein bestimmtes Symptom auf den sichtbaren Schimmel zurückgeht, lässt sich im Einzelfall selten führen – gesundheitliche Beeinträchtigungen gelten aber als anerkannter Grund, die Beseitigung zu beschleunigen, und können bei der Angemessenheit der gesetzten Frist eine Rolle spielen. Melden Sie Beschwerden deshalb zusätzlich zur baulichen Anzeige, und holen Sie bei akuten Symptomen unabhängig vom Stand der Mängelanzeige ärztlichen Rat ein.

Wie verhindern Sie, dass der Schimmel wiederkommt?

Regelmäßiges Stoßlüften mehrmals täglich, gleichmäßiges Heizen aller Räume und ausreichend Abstand zwischen Möbeln und Außenwänden senken das Risiko am wirksamsten, dass der Schimmel zurückkehrt.

Öffnen Sie die Fenster nach dem Maßstab aus der BGH-Rechtsprechung zwei- bis dreimal täglich für zehn bis fünfzehn Minuten weit, statt sie dauerhaft zu kippen – gekippte Fenster kühlen die Laibung aus, ohne die Luft ausreichend auszutauschen. Heizen Sie auch selten genutzte Räume auf ein Mindestmaß, damit sich an kalten Außenwänden kein Kondenswasser bildet, und lassen Sie Türen zwischen unterschiedlich temperierten Räumen möglichst geschlossen. Nach dem Duschen oder Kochen kurz und kräftig zu lüften hilft, Feuchtigkeit direkt abzuführen, statt sie durch die Wohnung ziehen zu lassen. Bleibt der Schimmel trotz nachweislich richtigem Lüften und Heizen bestehen, spricht das für einen baulichen Mangel und damit für die Zuständigkeit des Vermieters.

Wann lohnen sich Gutachter, Mieterverein oder Anwalt?

Ein unabhängiges Sachverständigengutachten lohnt sich, sobald Sie und Ihr Vermieter über die Ursache des Schimmels streiten oder eine höhere Mietminderung im Raum steht – es klärt, ob ein Baumangel vorliegt oder das Heiz- und Lüftungsverhalten ursächlich war, und ist im Streitfall oft entscheidend für die Beweisführung.

Ein Mieterverein oder eine auf Mietrecht spezialisierte Anwaltskanzlei helfen schon früher: bei der Formulierung der Mängelanzeige, bei der Einschätzung, ob und in welcher Höhe eine Minderung vertretbar ist, und bei der Kommunikation mit dem Vermieter. Reagiert der Vermieter trotz gesetzter Frist gar nicht, lesen Sie im Ratgeber Vermieter reagiert nicht auf die Mängelanzeige nach, welche Schritte dann folgen – von der Nachfrist über das Zurückbehaltungsrecht bis zur Selbstvornahme. Vor Gericht müssen Sie im Streitfall in der Regel ohnehin ein Gutachten vorlegen können – wer früh dokumentiert, steht dann besser da.