Warum die Spekulationsfrist die Entscheidung dominiert
Ein privater Immobilienverkauf ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich ist auf beiden Seiten das Datum des notariellen Kaufvertrags — nicht Übergabe, Grundbucheintrag oder Kaufpreiszahlung (BFH, Urteil vom 10.02.2015 – IX R 23/13). Die Frist läuft taggenau: Wer am 15.03.2016 gekauft hat, verkauft ab dem 16.03.2026 steuerfrei. Der Gewinn innerhalb der Frist wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert; es gilt lediglich eine Freigrenze von 1.000 Euro (§ 23 Abs. 3 EStG) — wird sie erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der übersteigende Teil.
Für die Entscheidung „verkaufen oder vermieten“ heißt das: Wer die Immobilie noch keine zehn Jahre besitzt und nicht unter die Eigennutzungs-Ausnahme fällt, zahlt beim Verkauf Spekulationssteuer — und die kann leicht fünfstellig werden. Der Rechner oben weist sie für beide Wege getrennt aus und zeigt als Marker im Diagramm, wann Ihre Frist abläuft.
Wann bleibt der Verkauf trotz kurzer Haltedauer steuerfrei?
Steuerfrei ist der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist nur bei Eigennutzung: entweder durchgehend zwischen Anschaffung und Verkauf, oder „im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren“ (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Der Bundesfinanzhof legt die zweite Variante großzügig aus: Es genügt ein zusammenhängender Eigennutzungszeitraum, der das mittlere Kalenderjahr vollständig abdeckt und in den beiden Randjahren jeweils mindestens einen Tag umfasst — rechnerisch also „ein Jahr und zwei Tage“ (BFH, Urteil vom 03.09.2019 – IX R 10/19). Sogar eine Vermietung nach dem Ende der Eigennutzung ist unschädlich, solange sie im selben Kalenderjahr liegt wie der Verkauf.
Kernsatz: Wer bisher selbst in der Wohnung wohnt, verkauft heute steuerfrei. Wer erst vermietet, verliert die Befreiung ab dem ersten Kalenderjahreswechsel nach Vermietungsbeginn — und muss dann bis zum Ablauf der Zehnjahresfrist warten, um steuerfrei zu verkaufen. Vermieten „kostet“ also zunächst die Steuerfreiheit; ob sich das trotzdem lohnt, ist genau die Frage, die der Rechner beantwortet.
Was viele Vergleichsrechner übersehen: Die AfA erhöht den steuerpflichtigen Gewinn
Beim steuerpflichtigen Verkauf mindern sich die Anschaffungskosten um alle Abschreibungen, die während der Vermietung als Werbungskosten abgezogen wurden (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Jeder AfA-Euro der Vermietungsjahre erhöht den Spekulationsgewinn deshalb 1:1. Ein Beispiel: Kaufpreis 300.000 €, fünf Jahre vermietet mit je 4.800 € AfA (zusammen 24.000 €), Verkauf für 450.000 € mit 9.000 € Verkaufskosten — der steuerpflichtige Gewinn beträgt nicht 141.000 €, sondern 450.000 − 9.000 − (300.000 − 24.000) = 165.000 €. Die AfA ist während der Vermietung also nur eine Steuer-Stundung, wenn innerhalb der Frist verkauft wird. Der Rechner oben bildet genau das ab; Verkaufskosten und eine Vorfälligkeitsentschädigung mindern den steuerpflichtigen Gewinn dagegen (BFH, Urteil vom 11.02.2014 – IX R 42/13).
AfA nach dem Auszug: 2 % vom alten Kaufpreis — nicht vom heutigen Wert
Wer die bisher selbst bewohnte Wohnung vermietet, schreibt weiterhin vom historischen Kaufpreis-Gebäudeanteil ab, nicht vom heutigen Marktwert (R 7.3 Abs. 6 EStR). Der Satz beträgt für die meisten Bestandsbauten 2 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG; 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925, 3 % bei Fertigstellung ab 2023). Wenig bekannt: Die Jahre der Selbstnutzung verbrauchen das Abschreibungsvolumen fiktiv (R 7.4 Abs. 10 EStR) — der Jahresbetrag bleibt gleich, aber die Abschreibung endet entsprechend früher. Wer eine Wohnung z. B. 40 Jahre selbst bewohnt hat, kann nach der Umwidmung nur noch rund 10 Jahre lang abschreiben. Erben führen die AfA der verstorbenen Person (juristisch: des Erblassers) fort (§ 11d EStDV). Eine kürzere Restnutzungsdauer per Gutachten kann die AfA erhöhen — dazu unser Restnutzungsdauer-Rechner.
Kredit und Vorfälligkeitsentschädigung: Was ist absetzbar?
Läuft noch ein Darlehen, unterscheidet sich die Rechnung deutlich. Beim Sofort-Verkauf verlangt die Bank für die vorzeitige Ablösung meist eine Vorfälligkeitsentschädigung — sie ist bei einem steuerfreien Verkauf steuerlich verloren, also weder Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung noch sonst absetzbar (BFH, Urteil vom 11.02.2014 – IX R 42/13; BMF-Schreiben vom 27.07.2015). Nur beim steuerpflichtigen Verkauf mindert sie als Veräußerungskosten den Spekulationsgewinn. Beim Vermieten dagegen bleiben die Darlehenszinsen in voller Höhe Werbungskosten und drücken die Steuer auf die Mieteinnahmen. Der Rechner behandelt beides korrekt und getrennt.
Geerbte Immobilie: verkaufen oder vermieten?
Erbschaft und Schenkung starten keine neue Spekulationsfrist: Dem Erben wird der Kauf der verstorbenen Person (juristisch: des Erblassers) zugerechnet, deren Zehnjahresfrist läuft einfach weiter (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hatte sie die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf immer steuerfrei. Innerhalb der Frist gilt: Die Finanzverwaltung rechnet dem Erben auch die Eigennutzung der verstorbenen Person zu (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 26) — hat sie bis zuletzt selbst dort gewohnt, ist der zeitnahe Verkauf danach regelmäßig steuerfrei. Diese Zurechnung ist allerdings höchstrichterlich nicht abschließend geklärt; der Bundesfinanzhof legt die Befreiung zuletzt eng aus (BFH IX R 13/23). Der Rechner weist solche Ergebnisse deshalb ausdrücklich als Verwaltungsauffassung aus.
Teilentgeltlicher Erwerb: Haben Sie Miterben ausgezahlt, Gleichstellungsgelder geleistet oder Schulden übernommen, gilt der Erwerb insoweit als Kauf — für diesen Teil beginnt eine eigene Zehnjahresfrist ab der Übertragung, mit eigenen Anschaffungskosten. Diese Konstellation bildet der Rechner nicht ab; hier gehört die Rechnung zum Steuerberater. Für die Gesamtentscheidung bei Erbimmobilien: Erbimmobilie — behalten, vermieten oder verkaufen?
Wie der Rechner vergleicht — und was er bewusst vereinfacht
Der Rechner vergleicht das Endvermögen beider Wege nach Ihrem Betrachtungszeitraum. Weg A: Sofort-Verkauf, Erlös nach Restschuld, Kosten und etwaiger Steuer wird zur Alternativrendite angelegt (Kapitalerträge pauschal mit 26,375 % Abgeltungsteuer inkl. Soli belastet, § 32d EStG). Weg B: jahresweise Simulation der Vermietung — Miete abzüglich Kosten, Zinsen, AfA, versteuert zum Grenzsteuersatz; jeder Jahres-Cashflow wird ebenfalls angelegt; am Ende Verkauf zum fortgeschriebenen Marktwert inklusive dann fälliger Spekulationssteuer. Zusätzlich sucht der Rechner die Kipp-Punkte: Bei welcher Wertsteigerung und welcher Alternativrendite würde die Empfehlung drehen? Liegt ein Kipp-Punkt näher als ein Prozentpunkt an Ihrer Annahme, gibt es bewusst keine Empfehlung, sondern ein „knappes Rennen“.
Bewusste Vereinfachungen: Sparer-Pauschbetrag und Teilfreistellung von Fonds bleiben unberücksichtigt (wirkt auf beide Wege gleich), Kirchensteuer ebenso; die nicht umlegbaren Kosten bleiben konstant; am Horizontende fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung mehr an; Verluste aus § 23 sind nur mit anderen § 23-Gewinnen verrechenbar und werden nicht gegengerechnet. Und: Wer mehr als drei Objekte innerhalb von etwa fünf Jahren verkauft, rutscht in den gewerblichen Grundstückshandel (BFH GrS 1/98; BMF vom 26.03.2004) — dann gelten ganz andere Regeln, die dieser Rechner nicht abbildet.
Zwei Modellannahmen muss jeder Nutzer kennen: Bei „Ich habe bisher selbst darin gewohnt“ unterstellt der Rechner Eigennutzung durchgehend seit dem Kauf. Wer die Wohnung zwischenzeitlich vermietet hatte oder erst später eingezogen ist, kann tatsächlich steuerpflichtig sein, obwohl der Rechner „steuerfrei“ anzeigt — solche Fälle (auch längerer Leerstand vor dem Verkauf) gehören zum Steuerberater. Bei geerbten Immobilien wird die vom Erblasser abgeschriebene AfA aus der 2-%-Annahme geschätzt; die tatsächlichen Steuerbescheide können abweichen.
Häufige Fragen
Wann kann ich meine Immobilie steuerfrei verkaufen?
Steuerfrei ist der Verkauf, wenn zwischen notariellem Kaufvertrag und notariellem Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG) — oder bei Eigennutzung: durchgehend seit dem Kauf oder zusammenhängend mindestens vom 31.12. des Vor-Vorjahres bis in das Verkaufsjahr hinein (BFH IX R 10/19).
Verliere ich die Steuerfreiheit, wenn ich meine frühere Wohnung vermiete?
Ja, ab dem ersten Kalenderjahreswechsel nach Vermietungsbeginn. Eine Vermietung im selben Kalenderjahr wie der Verkauf ist noch unschädlich (BFH IX R 10/19). Danach hilft nur Warten: Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist der Verkauf wieder steuerfrei.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer?
Es gibt keinen festen Satz: Der Veräußerungsgewinn (Verkaufspreis minus Verkaufskosten minus um die AfA gekürzte Anschaffungskosten) wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert — bei 42 % Grenzsteuersatz und 100.000 € Gewinn also 42.000 €. Bis 999 € Gewinn im Jahr bleibt er steuerfrei (Freigrenze 1.000 €, § 23 Abs. 3 EStG).
Zählt die Spekulationsfrist bei geerbten Immobilien neu?
Nein. Der Erbe übernimmt die Frist der verstorbenen Person (juristisch: des Erblassers, § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hatte diese vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf steuerfrei — unabhängig davon, wie kurz die Immobilie dem Erben gehört.
Lohnt sich Vermieten trotz Spekulationssteuer beim späteren Verkauf?
Das hängt an drei Größen: Wertsteigerung der Immobilie, Nettorendite der Vermietung und dem, was der Verkaufserlös alternativ verdienen würde. Pauschal lässt sich das nicht beantworten — der Rechner auf dieser Seite vergleicht beide Wege mit Ihren Zahlen und zeigt zusätzlich, ab wann das Warten auf das Fristende die Steuer komplett vermeidet.
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