Was ist der Überschuss einer vermieteten Wohnung?
Der Überschuss einer vermieteten Wohnung existiert zweimal: als steuerliches Ergebnis (Einnahmen minus Werbungskosten, § 9 EStG)2 und als Konto-Überschuss (was nach Rate, Rücklage und Steuer tatsächlich auf dem Konto übrig bleibt). Beide Zahlen liegen fast immer auseinander — oft um mehrere hundert Euro im Monat.
Das steuerliche Ergebnis ist die Zahl, die in der Anlage V steht und über die Steuerlast entscheidet: Kaltmiete-Einnahmen abzüglich aller Werbungskosten, also Zinsen, Verwaltungskosten, Instandhaltung und Abschreibung. Der Konto-Überschuss ist die Zahl, die tatsächlich auf dem Bankkonto ankommt: Miete abzüglich Kreditrate (Zins und Tilgung), Rücklagenzuführung und der auf das steuerliche Ergebnis gezahlten Steuer. Weil beide Zahlen unterschiedliche Posten enthalten, weichen sie systematisch voneinander ab — dieser Rechner zeigt beide nebeneinander.
Warum liegen Finanzamt-Zahl und Konto-Zahl auseinander?
Drei Positionen verschieben die beiden Sichten in unterschiedliche Richtungen: die Abschreibung, die Tilgung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Jede senkt entweder die Steuer oder das Konto — nie beide gleichzeitig.
Warum mindert die Abschreibung (AfA) die Steuer, ohne Geld zu kosten?
Die AfA ist ein reiner Rechenposten: Sie mindert das steuerliche Ergebnis und damit die Steuer, obwohl in dem Jahr kein Cent dafür fließt. Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG gelten für vermietete Wohngebäude diese linearen Regelsätze auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudeanteils:1
| Fertigstellung des Gebäudes | Gesetzlicher AfA-Satz |
|---|---|
| nach dem 31.12.2022 | 3 % pro Jahr |
| 1.1.1925 bis 31.12.2022 (Baujahr ab 1925) | 2 % pro Jahr |
| vor dem 1.1.1925 | 2,5 % pro Jahr |
Ist die tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes nachweislich kürzer, darf nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG stattdessen mit dem daraus folgenden höheren Satz abgeschrieben werden1 — dazu mehr im Abschnitt „Wie erhöhen Sie Ihren Konto-Überschuss?" weiter unten.
Warum ist die Tilgung keine Werbungskosten, obwohl sie Geld kostet?
Die Tilgung ist die Rückzahlung des geliehenen Kapitals: Sie senkt die Restschuld und kostet jeden Monat echtes Geld, ist aber steuerlich unsichtbar. Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG sind nur „Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen"2 — von einer Kreditrate zählt dazu nur der Zinsanteil, weil er für die Kapitalüberlassung gezahlt wird. Der Tilgungsanteil verändert nur die eigene Vermögenssubstanz und bleibt bei der Ermittlung des steuerlichen Ergebnisses außen vor.
Warum ist die Zuführung zur Erhaltungsrücklage nicht sofort absetzbar?
Die monatliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage kostet Geld, senkt das steuerliche Ergebnis aber erst, wenn die Eigentümergemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme ausgibt — nicht schon bei der Einzahlung. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 14.01.2025 (Az. IX R 19/24) bestätigt, dass die Zuführung von Hausgeldzahlungen zur Erhaltungsrücklage keinen Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung rechtfertigt — auch nicht nach der WEG-Reform von 2020.4 Nach dem allgemeinen Abflussprinzip des § 11 Abs. 2 Satz 1 EStG werden Ausgaben grundsätzlich in dem Kalenderjahr abgesetzt, in dem sie geleistet wurden3 — bei der Rücklage ist das erst der Tag der tatsächlichen Verwendung durch die Gemeinschaft, nicht der Tag Ihrer Einzahlung ins Hausgeld.
Wie sieht das durchgerechnete Beispiel aus?
Bei 950 € Kaltmiete, 120.000 € Restschuld zu 3,6 % Sollzins, 550 € monatlicher Rate und 3.200 € AfA pro Jahr meldet das Finanzamt im ersten Jahr ein steuerliches Ergebnis von 3.018 € (Steuer bei 35 % Grenzsteuersatz: 1.056 €), während auf dem Konto real 2.364 € im Jahr — rund 197 € im Monat — übrig bleiben.
| Position | Betrag (Jahr 1) |
|---|---|
| Kaltmiete (Einnahmen) | 11.400 € |
| − Zinsanteil der Kreditrate | 4.282 € |
| − nicht umlagefähige Verwaltung | 600 € |
| − Instandhaltung | 300 € |
| − Abschreibung (AfA) | 3.200 € |
| = Steuerliches Ergebnis (Finanzamt-Sicht) | 3.018 € (≈ 251,50 €/Monat) |
| − Steuer bei 35 % Grenzsteuersatz | 1.056 € |
| + AfA (kostet kein Geld, wird zurückgerechnet) | 3.200 € |
| − Tilgungsanteil der Kreditrate | 2.318 € |
| − Zuführung Erhaltungsrücklage | 480 € |
| = Konto-Überschuss (Konto-Sicht) | 2.364 € (≈ 197 €/Monat) |
Der Rechner unten ist mit genau diesen Werten vorbelegt. Ändern Sie Miete, Finanzierung oder Steuersatz, und beide Zahlen — Finanzamt-Sicht und Konto-Sicht — rechnen sich sofort neu.
Ihr Ergebnis: Finanzamt-Zahl und Konto-Zahl
Die nächsten 10 Jahre: die Steuer-Schere
| Jahr | Zins | Tilgung | Finanzamt-Ergebnis | Steuer | Konto-Überschuss/Monat |
|---|
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Mit gutachterlich verkürzter Restnutzungsdauer (häufig 30 Jahre statt 50) hätten Sie ca. – pro Monat mehr auf dem Konto. Bei AfA-Direkteingabe unterstellt die Schätzung den 2-%-Standardsatz.
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In PlanungWarum sinkt der Konto-Überschuss von Jahr zu Jahr?
Bei konstanter Miete sinkt der Konto-Überschuss von Jahr zu Jahr, weil bei einer Annuität mit gleichbleibender Rate der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt: Weniger Zins bedeutet weniger Werbungskosten, also ein höheres steuerliches Ergebnis — und damit mehr Steuer, während die Rate selbst gleich hoch bleibt.
Im durchgerechneten Beispiel oben (950 € Kaltmiete, 120.000 € Restschuld, 3,6 % Zins, 550 € Rate, 3.200 € AfA, 35 % Grenzsteuersatz) sinkt der Konto-Überschuss dadurch von rund 197 € im Monat im ersten Jahr auf rund 171 € im Monat im zehnten Jahr, während das steuerliche Ergebnis im selben Zeitraum von 3.018 € auf 3.903 € pro Jahr steigt. Die vollständige 10-Jahres-Tabelle mit Zins, Tilgung, Finanzamt-Ergebnis, Steuer und Konto-Überschuss für Ihre eigenen Werte finden Sie oben im Rechner.
Wie erhöhen Sie Ihren Konto-Überschuss?
Drei Hebel erhöhen den Konto-Überschuss unabhängig voneinander: eine höhere Abschreibung per Gutachten, eine Miete auf Mietspiegel-Niveau und ein niedrigerer Zins bei der nächsten Anschlussfinanzierung.
- AfA erhöhen (Restnutzungsdauer-Gutachten): Weist ein Gutachten eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes nach, greift § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG1 und die jährliche AfA steigt — mehr Steuerersparnis, ohne dass sich am Konto-Überschuss etwas verschlechtert. Details und ein eigener Rechner dazu im Restnutzungsdauer-Ratgeber.
- Miete ans Mietspiegel-Niveau anpassen: Der stärkste Hebel für den Konto-Überschuss ist die Miete selbst, weil sie unmittelbar Einnahmen und Cashflow erhöht. Prüfen Sie, was der Mietspiegel Ihrer Stadt hergibt — inklusive fertigem Schreiben — im Tool Mieterhöhung umsetzen.
- Zins bei der Anschlussfinanzierung drücken: Der Zinsanteil ist im Beispiel oben mit 4.282 € der größte Werbungskosten-Posten. Ein niedrigerer Zins bei der nächsten Anschlussfinanzierung senkt die Rate oder erhöht bei gleicher Rate den Tilgungsanteil — beides verbessert perspektivisch den Konto-Überschuss. Mehr dazu unter Finanzierung.
Häufige Fragen
Warum zahle ich Steuern, obwohl kaum etwas übrig bleibt?
Weil die AfA das steuerliche Ergebnis mindert, ohne Geld zu kosten, während die Tilgung Geld kostet, ohne das steuerliche Ergebnis zu mindern. Im Beispiel dieser Seite beträgt das steuerliche Ergebnis im ersten Jahr 3.018 €, während auf dem Konto real nur 2.364 € im Jahr (≈ 197 €/Monat) übrig bleiben — die Steuer wird auf die höhere, steuerliche Zahl fällig, nicht auf die niedrigere Konto-Zahl.
Ist das Hausgeld absetzbar?
Nur der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds — etwa Verwaltungskosten — ist als Werbungskosten absetzbar (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG).2 Umlagefähige Betriebskosten wie Wasser oder Müllabfuhr sind dagegen ein durchlaufender Posten: Sie stehen sowohl den Einnahmen (als Umlage vom Mieter) als auch den Werbungskosten gegenüber und heben sich rechnerisch auf.
Was ist mit der Erhaltungsrücklage?
Die monatliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage ist erst absetzbar, wenn die Eigentümergemeinschaft das Geld tatsächlich für eine Erhaltungsmaßnahme verausgabt — nicht schon bei der Einzahlung. Das hat der Bundesfinanzhof mit Urteil vom 14.01.2025 (Az. IX R 19/24) bestätigt.4
Kann das steuerliche Ergebnis negativ sein — und was bringt das?
Ja: Übersteigen Werbungskosten wie Zins, AfA und Instandhaltung die Kaltmiete-Einnahmen, ist das steuerliche Ergebnis negativ. Dieser Verlust wird mit anderen Einkünften verrechnet und senkt die Steuerlast insgesamt — im Ergebnis eine Steuererstattung statt einer Steuerzahlung.
Wie erhöhe ich meine AfA?
Mit einem Gutachten zur tatsächlichen, kürzeren Restnutzungsdauer des Gebäudes nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.1 Weist das Gutachten zum Beispiel 30 statt der gesetzlich unterstellten 50 Jahre nach, steigt die jährliche AfA entsprechend. Details und ein eigener Rechner im Restnutzungsdauer-Ratgeber.
Warum sinkt mein Überschuss jedes Jahr?
Weil bei einer Annuität mit konstanter Rate der Zinsanteil von Jahr zu Jahr sinkt und der Tilgungsanteil steigt. Sinkender Zinsanteil bedeutet weniger Werbungskosten, also ein höheres steuerliches Ergebnis und mehr Steuer — während die Rate selbst gleich bleibt. Im Beispiel dieser Seite sinkt der Konto-Überschuss dadurch von rund 197 €/Monat im ersten auf rund 171 €/Monat im zehnten Jahr.
Quellen
- § 7 Einkommensteuergesetz (AfA-Sätze für Gebäude und kürzere tatsächliche Nutzungsdauer, Abs. 4 Satz 1 und 2) — gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
- § 9 Einkommensteuergesetz (Werbungskosten-Definition, Abs. 1 Satz 1) — gesetze-im-internet.de/estg/__9.html
- § 11 Einkommensteuergesetz (Abflussprinzip, Abs. 2 Satz 1) — gesetze-im-internet.de/estg/__11.html
- BFH, Urteil vom 14.01.2025, Az. IX R 19/24 (Zuführung zur Erhaltungsrücklage begründet keinen Werbungskostenabzug bei Vermietungseinkünften) — bundesfinanzhof.de
Stand: . Alle Rechtsaussagen wurden gegen die verlinkten Primärquellen geprüft. Modellrechnung, ersetzt keine Steuerberatung.