Energieausweis: Bedarf oder Verbrauch — welcher ist Pflicht?

Energieausweis-Pflicht — das Wichtigste in Kürze

Einen Energieausweis brauchen Sie in Deutschland immer dann, wenn Sie ein Gebäude oder eine Wohnung verkaufen oder neu vermieten und noch kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 Abs. 3 GEG). Im laufenden Mietverhältnis besteht keine Ausweispflicht. Der Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GEG) und wird als Bedarfs- oder als Verbrauchsausweis erstellt. Wer die vorgeschriebenen Angaben in der Immobilienanzeige weglässt oder den Ausweis nicht rechtzeitig vorlegt, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro (§ 108 GEG).

10 Jahre: Gültigkeit ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GEG)
bis 10.000 €: Bußgeldrahmen bei Verstößen (§ 108 GEG)
Ø ca. 70 €: Online-Verbrauchsausweis Wohngebäude (Abruf 19.07.2026)
2 Arten: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis (§ 79 Abs. 1 GEG)

Wann ist ein Energieausweis Pflicht?

Ein Energieausweis ist Pflicht bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing eines Gebäudes oder einer Wohnung, sofern noch kein gültiger Ausweis vorliegt (§ 80 Abs. 3 S. 1 GEG). Bei einem Neubau muss der Eigentümer unverzüglich nach Fertigstellung einen Bedarfsausweis ausstellen lassen (§ 80 Abs. 1 GEG). Im laufenden Mietverhältnis besteht dagegen keine Pflicht — ein Bestandsmieter hat keinen Anspruch auf Vorlage des Energieausweises (§ 80 Abs. 3 GEG, Umkehrschluss).

Auch nach einer größeren Sanierung, bei der das gesamte Gebäude neu energetisch berechnet wird, ist ein neuer Energieausweis fällig (§ 80 Abs. 2 GEG). Ein bestehender Ausweis verliert dadurch vorzeitig seine Gültigkeit, selbst wenn die zehn Jahre noch nicht abgelaufen sind (§ 79 Abs. 3 GEG). Bei Verkauf und Neuvermietung ist der Auslöser der bevorstehende Eigentümer- oder Mieterwechsel — daneben verlangen Neubau (§ 80 Abs. 1 GEG) und eine größere Sanierung mit Gesamtgebäude-Berechnung (§ 80 Abs. 2 GEG) einen Ausweis unabhängig von jedem Wechsel.

Wann müssen Sie den Energieausweis vorlegen?

Den Energieausweis müssen Sie einem Kauf- oder Mietinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen; es genügt, ihn dabei auszuhängen oder gut sichtbar auszulegen (§ 80 Abs. 4 GEG). Findet keine Besichtigung statt, legen Sie den Ausweis unverzüglich vor, sobald der Interessent es verlangt. Nach Vertragsschluss übergeben Sie dem Käufer oder neuen Mieter unverzüglich den Ausweis oder eine Kopie (§ 80 Abs. 4 GEG).

Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen kommt eine Besonderheit hinzu: Wird ein unentgeltliches informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis angeboten, muss der Verkäufer den Käufer darauf hinweisen (§ 80 Abs. 4 S. 6 GEG). Bei der Vermietung gilt diese Hinweispflicht nicht (§ 80 Abs. 5 GEG).

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis — was ist der Unterschied?

Grundsätzlich dürfen Sie zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis frei wählen — Sie können sogar beide erstellen lassen (§ 79 Abs. 1 S. 2–3 GEG). Der Verbrauchsausweis stützt sich auf den tatsächlichen Heizenergieverbrauch der Vergangenheit und ist günstiger. Der Bedarfsausweis bewertet den energetischen Zustand des Gebäudes rechnerisch, ist aussagekräftiger und unabhängig vom Heizverhalten der Bewohner, aber teurer.

Verbrauchsausweis ist ein Energieausweis, der den Energiekennwert aus dem gemessenen Heizenergieverbrauch der letzten drei Jahre ableitet. Er bildet ab, wie viel im Gebäude tatsächlich verbraucht wurde, und hängt damit auch vom Verhalten der bisherigen Bewohner ab.

Bedarfsausweis ist ein Energieausweis, der den Energiebedarf des Gebäudes rechnerisch aus Bauteilen, Dämmung und Heizungstechnik ermittelt. Er beschreibt den baulichen Zustand unabhängig vom Nutzerverhalten und liefert die Grundlage für Modernisierungsempfehlungen.

Ein Bedarfsausweis ist nur in einem einzigen Fall zwingend vorgeschrieben: bei einem Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, dessen Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde (§ 80 Abs. 3 S. 2 GEG). Erfüllt ein solches Gebäude aber schon bei der Fertigstellung das Wärmeschutzniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 — oder wurde es durch eine spätere Sanierung auf dieses Niveau gebracht —, dürfen Sie wieder frei wählen (§ 80 Abs. 3 S. 3 GEG).

Gebäude	Ausweisart	Fundstelle
Wohngebäude mit 5 oder mehr Wohnungen	frei wählbar	§ 79 Abs. 1 GEG
Wohngebäude, weniger als 5 Wohnungen, Bauantrag ab 01.11.1977	frei wählbar	§ 79 Abs. 1 GEG
Wohngebäude, weniger als 5 Wohnungen, Bauantrag vor 01.11.1977, WSchV 1977 nicht erfüllt	Bedarfsausweis Pflicht	§ 80 Abs. 3 S. 2 GEG
Wohngebäude, weniger als 5 Wohnungen, Bauantrag vor 01.11.1977, WSchV 1977 erfüllt oder nachgerüstet	frei wählbar	§ 80 Abs. 3 S. 3 GEG
Nichtwohngebäude (Büro, Laden, Halle …)	frei wählbar	§ 79 Abs. 1 GEG

Für den Nachweis des Wärmeschutzniveaus von 1977 ist eine vereinfachte Datenerhebung zulässig (§ 80 Abs. 3 S. 4 GEG in Verbindung mit § 50 Abs. 4 GEG). Der Energieausweis-Check oben führt Sie durch genau diese Weiche und sagt Ihnen, ob für Ihr Gebäude der günstigere Verbrauchsausweis in Frage kommt.

Was kostet ein Energieausweis?

Ein Verbrauchsausweis für ein Wohngebäude kostet online zwischen 40 und 138 Euro, im Durchschnitt rund 70 Euro (eigene Marktrecherche, Abruf 19. Juli 2026). Ein Bedarfsausweis liegt online bei 60 bis 200 Euro. Wird das Gebäude für einen Bedarfsausweis vor Ort begangen, kostet das etwa 300 bis 500 Euro; bei größeren Mehrfamilienhäusern bis zu 1.500 Euro.

Ausweisart	Erstellung	Preis (Abruf 19.07.2026)
Verbrauchsausweis Wohngebäude	online	40–138 € (Ø 70 €)
Bedarfsausweis Wohngebäude	online	60–200 €
Bedarfsausweis	mit Vor-Ort-Begehung	300–500 €
Bedarfsausweis Mehrfamilienhaus	mit Vor-Ort-Begehung	bis 1.500 €

Die Verbraucherzentralen warnen vor besonders billigen Online-Portalen (Stand 7. Juli 2025): Bei der reinen Online-Erstellung sieht niemand das Gebäude, was zu ungenauen oder falschen Werten führen kann. Wichtig zu wissen — für die Richtigkeit der Daten, die in den Ausweis einfließen, haftet auch der Eigentümer, der sie bereitstellt (§ 83 GEG). Falsche Angaben sind eine Ordnungswidrigkeit und können mit einem Bußgeld geahndet werden (§ 108 Abs. 1 Nr. 26 GEG). Prüfen Sie die Werte im fertigen Ausweis deshalb sorgfältig, bevor Sie sie in ein Inserat übernehmen.

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Bußgeld

Bis zu 10.000 Euro bei Verstößen

Verstöße gegen die Energieausweis-Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten mit einem Bußgeldrahmen von bis zu 10.000 Euro (§ 108 Abs. 2 GEG). Ein Bußgeld droht unter anderem, wenn eine Immobilienanzeige die vorgeschriebenen Pflichtangaben nicht enthält (§ 108 Abs. 1 Nr. 27 GEG), wenn der Ausweis dem Interessenten nicht rechtzeitig vorgelegt wird (§ 108 Abs. 1 Nr. 24 GEG) oder wenn er nach Vertragsschluss nicht übergeben wird (§ 108 Abs. 1 Nr. 25 GEG).

Ausnahmen

Wann die Ausweispflicht nicht gilt

Für kleine Gebäude mit höchstens 50 Quadratmetern Nutzfläche gelten die Energieausweis-Vorschriften überhaupt nicht (§ 79 Abs. 4 S. 1 GEG). Bei Baudenkmälern entfallen die Pflichten aus § 80 Abs. 3 bis 7 GEG — also der Ausweiszwang bei Verkauf oder Vermietung sowie die Vorlage- und Aushangpflicht; die Ausweispflicht bei Neubau oder umfassender Sanierung bleibt jedoch bestehen (§ 79 Abs. 4 S. 2 GEG). Für größere Gebäude mit öffentlichem Publikumsverkehr gelten zusätzlich gesonderte Aushangpflichten (§ 80 Abs. 6–7 GEG).

Welche Pflichtangaben muss Ihre Immobilienanzeige enthalten?

Sobald bei der Schaltung einer Immobilienanzeige bereits ein Energieausweis vorliegt, müssen in der Anzeige fünf Angaben stehen (§ 87 Abs. 1 GEG): die Art des Energieausweises, der Endenergiebedarf oder -verbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung sowie — nur bei Wohngebäuden — das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Liegt zum Zeitpunkt der Anzeige noch kein Ausweis vor, entfallen diese Pflichtangaben.

Nr.	Pflichtangabe	Gilt für
1	Art des Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch)	alle Gebäude
2	Endenergiebedarf oder -verbrauch in kWh/(m²·a)	alle Gebäude
3	wesentliche Energieträger der Heizung	alle Gebäude
4	Baujahr laut Energieausweis	nur Wohngebäude
5	Energieeffizienzklasse	nur Wohngebäude

Bei Nichtwohngebäuden ist die Endenergie für Wärme und Strom getrennt anzugeben; Baujahr und Effizienzklasse sind dort keine Pflicht (§ 87 Abs. 2 GEG). Bei älteren Energieausweisen, die nach dem 30. September 2007 und vor dem 1. Mai 2014 ausgestellt wurden, ist die Angabe der Energieeffizienzklasse freiwillig (§ 87 Abs. 3 GEG). Der Pflichtangaben-Generator unten stellt aus Ihren Ausweisdaten den passenden Textbaustein für Ihr Inserat zusammen.

Pflichtangaben-Generator für Ihre Anzeige (§ 87 GEG)

Tragen Sie die Werte aus Ihrem Energieausweis ein. Der Generator prüft, welche Angaben für Ihre Anzeige Pflicht sind, und erzeugt einen fertigen Textbaustein zum Kopieren. Die Angaben bleiben in Ihrem Browser.

Ausblick 2027 · Stand 19.07.2026, Sekundärquelle

Was sich durch die EU-Gebäuderichtlinie ändern könnte

Die folgenden Punkte sind noch nicht geltendes Recht (Stand 19. Juli 2026, Sekundärquelle ADAC vom 17. Juli 2026): Mit der Umsetzung der neuen EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) wird für 2027 erwartet, dass Verbrauchsausweise nur noch für Wohngebäude zulässig sind, Energieausweise verpflichtend digital ausgestellt werden und objektbezogene Sanierungsempfehlungen enthalten müssen. Diskutiert wird zudem eine Ausweispflicht auch bei Mietverlängerung oder größerer Renovierung. Wir prüfen diese Ankündigungen Anfang 2027 erneut und aktualisieren die Seite, sobald sie in geltendes Recht umgesetzt sind.

Häufige Fragen

Wie lange gilt ein Energieausweis?

Ein Energieausweis gilt zehn Jahre ab Ausstellung (§ 79 Abs. 3 GEG). Er verliert seine Gültigkeit vorzeitig, wenn nach einer größeren Sanierung ein neuer Ausweis für das gesamte Gebäude nötig wird (§ 80 Abs. 2 GEG). Nach Ablauf der zehn Jahre brauchen Sie für einen Verkauf oder eine Neuvermietung einen neuen Energieausweis.

Brauche ich für meinen Bestandsmieter einen Energieausweis?

Nein. Im laufenden Mietverhältnis besteht keine Pflicht, einen Energieausweis zu erstellen oder vorzulegen; ein Bestandsmieter hat darauf keinen Anspruch (§ 80 Abs. 3 GEG, Umkehrschluss). Erst wenn Sie die Wohnung neu vermieten und kein gültiger Ausweis vorliegt, wird der Energieausweis Pflicht.

Wer darf einen Energieausweis ausstellen?

Einen Energieausweis dürfen nur besonders qualifizierte Personen ausstellen — etwa Nachweisberechtigte sowie einschlägige Absolventen, Meister oder Techniker mit Zusatzqualifikation (§ 88 GEG). Ein Online-Portal ohne eine solche Berechtigung darf keinen gültigen Ausweis erstellen. Deshalb vermitteln wir Sie an qualifizierte Online-Aussteller, statt den Ausweis selbst zu erzeugen.

Was passiert, wenn meine Anzeige ohne Pflichtangaben erscheint?

Fehlen in einer Immobilienanzeige die vorgeschriebenen Pflichtangaben, obwohl bereits ein Energieausweis vorliegt, ist das eine Ordnungswidrigkeit (§ 87 Abs. 1, § 108 Abs. 1 Nr. 27 GEG). Sie kann mit einem Bußgeld von bis zu 10.000 Euro geahndet werden (§ 108 Abs. 2 GEG). Verantwortlich sind der Verkäufer, der Vermieter oder der beauftragte Makler.

Reicht der günstige Verbrauchsausweis für mein Einfamilienhaus?

Das hängt vom Baujahr ab. Für ein Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, dessen Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist grundsätzlich ein Bedarfsausweis Pflicht (§ 80 Abs. 3 S. 2 GEG). Erfüllt das Haus jedoch das Wärmeschutzniveau der Wärmeschutzverordnung von 1977 — im Original oder durch spätere Sanierung —, dürfen Sie den günstigeren Verbrauchsausweis wählen (§ 80 Abs. 3 S. 3 GEG). Bei jüngeren Häusern besteht die Wahlfreiheit ohnehin (§ 79 Abs. 1 GEG).

Quellen

§ 79 GEG (Grundsätze des Energieausweises: Wahlfreiheit, zehn Jahre Gültigkeit, Ausnahmen für kleine Gebäude und Baudenkmäler) — gesetze-im-internet.de/geg/__79.html
§ 80 GEG (Pflicht zur Ausstellung; Verkauf/Vermietung; Bedarfs-/Verbrauchs-Weiche; Vorlage-, Übergabe- und Aushangpflichten) — gesetze-im-internet.de/geg/__80.html
§ 83 GEG (Verantwortung für die Richtigkeit der Datengrundlage; Haftung auch des Eigentümers) — gesetze-im-internet.de/geg/__83.html
§ 87 GEG (Pflichtangaben in Immobilienanzeigen) — gesetze-im-internet.de/geg/__87.html
§ 88 GEG (Ausstellungsberechtigung) — gesetze-im-internet.de/geg/__88.html
§ 108 GEG (Bußgeldvorschriften, Rahmen bis 10.000 €) — gesetze-im-internet.de/geg/__108.html
Verbraucherzentrale, „Energieausweis" (Preise und Kritik an Billig-Portalen, Stand 07.07.2025) — verbraucherzentrale.de
Preisspannen: eigene Marktrecherche, Abruf 19. Juli 2026 (Online-Aussteller für Wohngebäude).
Ausblick 2027: ADAC, Sekundärquelle, Stand 17. Juli 2026 (noch nicht geltendes Recht).

Stand: 19. Juli 2026. Alle Rechtsaussagen beziehen sich auf das Gebäudeenergiegesetz (GEG) in der ab 2024 geltenden Fassung und wurden gegen die verlinkten amtlichen Quellen geprüft. Dieser Ratgeber ist eine Orientierungshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung.

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