Wie schnell dürfen Sie eine zu günstige Miete anheben?
Im laufenden Mietverhältnis dürfen Sie die Kaltmiete nach § 558 BGB höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben — und dabei binnen drei Jahren um maximal 20 Prozent, in vielen Großstädten nur 15 Prozent (Kappungsgrenze).1 Zusätzlich muss die Miete zum Wirksamwerden jeder Erhöhung 15 Monate unverändert gewesen sein. Liegt die Miete weit unter dem Mietspiegel, dauert der Weg nach oben deshalb typischerweise mehrere Jahre und mehrere Erhöhungsschritte.
Die Kappungsgrenze ist die Obergrenze des § 558 Abs. 3 BGB für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Die Kaltmiete darf sich innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent erhöhen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer die Grenze per Verordnung auf 15 Prozent senken.1 Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) oder Betriebskosten (§ 560 BGB) zählen bei der Kappungsgrenze nicht mit.
Welche Fristen und Grenzen setzt § 558 BGB?
Für jede Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gelten vier gesetzliche Leitplanken: die Jahressperrfrist für das Erhöhungsverlangen, die 15-Monats-Wartefrist bis zum Wirksamwerden, die Kappungsgrenze von 20 bzw. 15 Prozent in drei Jahren und die ortsübliche Vergleichsmiete als absolute Obergrenze.
| Regel | Inhalt | Fundstelle |
|---|---|---|
| Obergrenze | Erhöhung höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete | § 558 Abs. 1 BGB |
| Wartefrist | Miete muss zum Wirksamwerden 15 Monate unverändert sein | § 558 Abs. 1 S. 1 BGB |
| Sperrfrist | Erhöhungsverlangen frühestens 1 Jahr nach der letzten Erhöhung | § 558 Abs. 1 S. 2 BGB |
| Kappungsgrenze | Max. +20 % (bzw. +15 % per Landesverordnung) binnen 3 Jahren | § 558 Abs. 3 BGB |
| Wirksamwerden | Erhöhte Miete ab Beginn des 3. Monats nach Zugang des Verlangens | § 558b Abs. 1 BGB |
Die Basis der Kappungsgrenze ist die Miete, die drei Jahre vor dem Wirksamwerden der neuen Miete galt. Genau dieser Rückblick bestimmt das Tempo des gesamten Fahrplans — mehr dazu im nächsten Abschnitt.
Warum dauert jeder 20-Prozent-Schritt in der Praxis 39 Monate?
Wer weit unter dem Mietspiegel vermietet, kann nicht alle 15 Monate um 20 Prozent erhöhen: Die Kappungsgrenze vergleicht die neue Miete immer mit der Miete von vor drei Jahren. Nach einem vollen 20-Prozent-Schritt ist das Budget der Kappungsgrenze deshalb für drei Jahre aufgebraucht — der nächste volle Schritt wird erst wirksam, wenn der Drei-Jahres-Rückblick die bereits erhöhte Miete sieht, also 36 Monate nach dem letzten Wirksamwerden plus rund 3 Monate Verfahrensdauer. Der reale Takt großer Anhebungen ist damit rund 39 Monate pro 20-Prozent-Schritt, nicht der oft genannte 15-Monats-Rhythmus.
Ein durchgerechnetes Beispiel: Eine Wohnung ist für 500 € kalt vermietet, ortsüblich wären 800 € (statischer Mietspiegel, 20-Prozent-Kappungsgrenze, keine Erhöhung in den letzten Jahren):
- Schritt 1 (Monat 3)
- 500 → 600 €
- Schritt 2 (Monat 39)
- 600 → 720 €
- Schritt 3 (Monat 75)
- 720 → 800 €
- Gesamtdauer
- 6 ¼ Jahre
Drei Erhöhungsschreiben, sechseinviertel Jahre — und in dieser Zeit summiert sich die Differenz zwischen gezahlter und ortsüblicher Miete auf 10.980 €. Mit der 15-Prozent-Kappungsgrenze (viele Großstädte) braucht dieselbe Wohnung vier Schritte und rund 9 ¼ Jahre. Rechnen Sie Ihren eigenen Fall im folgenden Fahrplan-Rechner durch.
Ihr Fahrplan: Rechnen Sie Ihren Fall durch
Die Erhöhungsschritte im Detail
| # | Verlangen zustellen | Wirksam ab | bisher | neu | + € | + % | Begrenzt durch |
|---|
So entwickelt sich die Miete
- Ihre Miete
- Ortsübliche Vergleichsmiete
Was kostet es, die Miete unter dem Mietspiegel zu lassen?
Jeder Monat unter dem ortsüblichen Niveau ist endgültig entgangene Miete — nachholen lässt sie sich nicht, denn Mieterhöhungen wirken nur für die Zukunft. Im Beispiel oben (500 € statt 800 €) summiert sich die Differenz über den 75-monatigen Fahrplan auf 10.980 €; wer den ersten Schritt ein Jahr aufschiebt, verschiebt den gesamten Fahrplan und verliert im Beispiel weitere 3.600 €. Der Rechner weist diese Summe für Ihren Fall als „entgangene Miete" aus.
Dazu kommt ein zweiter Effekt: Steigt der Mietspiegel jährlich weiter (im Rechner einstellbar, Voreinstellung 2 Prozent), läuft das Ziel davon. Bei der 15-Prozent-Kappungsgrenze — das entspricht rund 4,8 Prozent Spielraum pro Jahr — kann eine stark wachsende Vergleichsmiete den Abstand sogar dauerhaft festschreiben; der Rechner sagt Ihnen dann ehrlich, dass das Ziel mit diesen Annahmen nicht erreicht wird.
Gibt es schnellere Wege als § 558?
Die Kappungsgrenze gilt nur für Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete — drei andere Instrumente laufen daran vorbei, haben aber eigene Voraussetzungen:
Alternative Instrumente
- Modernisierungsumlage (§ 559 BGB): 8 % der Modernisierungskosten pro Jahr auf die Miete — zählt nicht in die Kappungsgrenze, hat aber eigene Kappung (2–3 €/m² in 6 Jahren)
- Indexmiete (§ 557b BGB): Miete folgt dem Verbraucherpreisindex — ohne Kappungsgrenze, aber nur per Vertrag(sänderung)
- Staffelmiete (§ 557a BGB): feste Erhöhungen im Vertrag — nur bei Neuabschluss oder einvernehmlicher Änderung
Das geht nicht
- Erhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus
- „Nachholen" alter, versäumter Erhöhungen in einem Schritt
- Kündigung, um teurer neu zu vermieten (Kündigung zwecks Mieterhöhung ist ausgeschlossen, § 573 Abs. 1 S. 2 BGB)
Häufige Fragen
Muss der Mieter der Mieterhöhung zustimmen?
Ja. Die Erhöhung nach § 558 BGB ist ein Zustimmungsverfahren: Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens Zeit. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 BGB).2 Ist das Verlangen formal korrekt und die neue Miete ortsüblich, hat die Klage regelmäßig Erfolg.
Zählen Modernisierungs- und Betriebskosten-Erhöhungen bei der Kappungsgrenze mit?
Nein. Bei der 20/15-Prozent-Grenze des § 558 Abs. 3 BGB bleiben Erhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB) und wegen gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) unberücksichtigt.1 Der Fahrplan-Rechner modelliert deshalb ausschließlich § 558-Erhöhungen der Kaltmiete.
Kann der Mieter wegen der Erhöhung kündigen?
Ja. Nach § 561 BGB hat der Mieter bei einer Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 BGB ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens, mit Wirkung zum Ablauf des übernächsten Monats. Kündigt der Mieter, tritt die Mieterhöhung nicht ein.3
Was ist, wenn der Mietspiegel schneller steigt, als ich erhöhen darf?
Dann wächst der Abstand trotz regelmäßiger Erhöhungen. Die 20-Prozent-Kappungsgrenze erlaubt im Dauerbetrieb rund 6,3 Prozent Steigerung pro Jahr, die 15-Prozent-Grenze rund 4,8 Prozent. Steigt die ortsübliche Vergleichsmiete schneller, wird das Niveau rechnerisch nie erreicht — der Rechner weist diesen Fall ausdrücklich aus.
Gilt die Mietpreisbremse für Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis?
Nein. Die Mietpreisbremse (§ 556d BGB) begrenzt die Miete bei der Neuvermietung in angespannten Wohnungsmärkten. Für Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis gelten stattdessen § 558 BGB mit Kappungsgrenze und ortsüblicher Vergleichsmiete als Obergrenze.4
Quellen
- § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; Wartefrist, Sperrfrist, Kappungsgrenze) — gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
- § 558b BGB (Zustimmung, Wirksamwerden ab dem 3. Monat, Zustimmungsklage) — gesetze-im-internet.de/bgb/__558b.html
- § 561 BGB (Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Mieterhöhung) — gesetze-im-internet.de/bgb/__561.html
- § 556d BGB (Mietpreisbremse — zulässige Miethöhe bei Mietbeginn) — gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html
- § 559 BGB (Modernisierungsumlage) und § 557b BGB (Indexmiete) — gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html, gesetze-im-internet.de/bgb/__557b.html
Stand: . Alle Rechtsaussagen wurden gegen die verlinkten Gesetzestexte formuliert. Ob in Ihrer Stadt die 15-Prozent-Kappungsgrenze gilt, regelt die Kappungsgrenzen-Verordnung Ihres Bundeslandes — im Zweifel dort nachschlagen.
Vom Fahrplan zum Schreiben
Der erste Schritt Ihres Fahrplans ist ein formal korrektes Erhöhungsverlangen. Auf Mieterhöhung umsetzen erstellen Sie es mit Mietspiegel-Auswertung und Begründung — für 119 Städte.