Was kostet der Streit mit dem Mieter?

Warum ein Räumungsprozess teurer ist, als die Gerichtskosten vermuten lassen

Die Gerichts- und Anwaltskosten einer Räumungsklage sind der kleinste der vier Posten. Teuer wird der Streit durch die Zeit: Ein Mieter, der nicht zahlt, zahlt auch während des Verfahrens nicht. Wie lange es vom Klageeingang bis zur tatsächlichen Räumung dauert, hängt vom Amtsgericht, von der Auslastung und vom Verhalten des Mieters ab und lässt sich nicht amtlich beziffern. Dieser Rechner arbeitet deshalb mit einer offengelegten Annahme — voreingestellt – —, die Sie im Formular durch Ihren eigenen Wert ersetzen können. Danach steht die Wohnung leer und muss hergerichtet werden, bevor sie wieder Miete bringt.

Deshalb rechnet dieser Rechner nicht nur die Verfahrenskosten, sondern die vollständige Kette:

Posten	Was darin steckt	Grundlage
Mietausfall	Bereits aufgelaufener Rückstand plus jeder weitere Monat bis zur Räumung	Ihre Eingaben
Anwalt und Gericht	Eigener Anwalt (Verfahrens- und Terminsgebühr, Auslagen, Umsatzsteuer) und Gerichtskostenvorschuss	RVG und GKG, Streitwert nach § 41 Abs. 2 GKG
Räumung	Kostenvorschuss der Zwangsräumung — Ausräumen und Einlagerung des Hausrats gehen nach unserer Lesart darin auf	Marktangabe (Schätzung); Einordnung über GvKostG und § 885 Abs. 4 ZPO
Leerstand und Renovierung	Herrichten der Wohnung nach der Räumung je Quadratmeter	Marktpreise (Schätzung)

Die Abfindungs-Obergrenze ist die Kernaussage dieses Rechners: der Betrag, bis zu dem eine freiwillige Auszugsprämie an den Mieter für Sie günstiger ist als der Prozess. Sie entsteht nicht aus der vollen Streitsumme, sondern nur aus den Kosten, die eine Einigung tatsächlich vermeidet. Was Sie ohnehin tragen — der bereits aufgelaufene Rückstand und die Renovierung, die auch nach einem freiwilligen Auszug fällig wird —, gehört nicht hinein; es ändert sich durch die Einigung ja nicht. Von diesen vermeidbaren Kosten geht zusätzlich ein Sicherheitsabschlag von – ab, weil ein Verfahren auch kürzer und billiger ausgehen kann als angenommen.

Deshalb steht im Rechner beides nebeneinander: was der Streit insgesamt kostet — und welcher Teil davon vermeidbar ist. Die zweite Zahl ist die niedrigere. Sie ist auch die ehrlichere: Sie ist der Betrag, den Sie durch die Einigung wirklich sparen.

Rechnen Sie Ihren Fall durch

Was der Streit Sie kostet

Tragen Sie Ihre Angaben ein und klicken Sie auf „Streitkosten berechnen". Ohne Kaltmiete steht hier bewusst keine Zahl: Der Mietausfall ist der größte Posten des Streits, und ohne Miete ergäben die übrigen Pauschalen eine Empfehlung, die auf keiner Ihrer Angaben beruht.

Was dieser Rechner bewusst nicht gegenrechnet

Wenn Sie den Prozess gewinnen, muss der Mieter Ihnen die Verfahrenskosten und die rückständige Miete erstatten — auf dem Papier. Dieser Rechner zieht diesen Erstattungsanspruch bewusst nicht ab.

Der Grund ist unangenehm einfach: Wer über Monate keine Miete zahlt, hat das Geld in aller Regel nicht. Ein Titel gegen einen zahlungsunfähigen Mieter ist vollstreckbar, aber wertlos; die Zwangsvollstreckung kostet dann noch einmal Geld. Wer die Erstattung trotzdem einrechnet, redet sich den Prozess schön. Halten Sie den Anspruch für werthaltig — etwa bei gepfändetem Einkommen oder einem solventen Bürgen —, ziehen Sie ihn selbst von den Beträgen unten ab.

Woher jede Zahl stammt

Jeder der vier Posten lässt sich hier bis auf die Fundstelle aufklappen. Amtliche Gebühren sind mit Paragraph und Nummer belegt; wo es keine amtliche Regelung gibt — beim Kostenvorschuss der Räumung, bei der Einlagerung und bei der Renovierung —, steht die Schätzung samt Herkunft und Datum ausdrücklich dabei. Auch die Annahmen des Rechners selbst (Verfahrensdauer, Sicherheitsabschlag, vermeidbarer Renovierungsanteil) sind als solche gekennzeichnet und mit ihrer Herkunft hinterlegt.

Mietausfall: Rückstand plus Verfahrensdauer

Der Mietausfall ist der einzige Posten ohne Gebührenordnung — er ergibt sich vollständig aus Ihren eigenen Angaben:

Kaltmiete × (Rückstandsmonate + Verfahrensdauer in Monaten)

In die Abfindungs-Obergrenze geht davon nur der zweite Teil ein — der künftige Ausfall während der Verfahrensdauer. Der bereits aufgelaufene Rückstand bleibt hier als Kostenposten stehen, weil er den Streit tatsächlich teuer macht; vermeiden lässt er sich durch eine Einigung aber nicht. Warum, steht unter „Was eine Einigung wirklich erspart".

Angesetzt wird die Kaltmiete, nicht die Warmmiete: Die Betriebskostenvorauszahlung deckt Kosten, die bei Leerstand teilweise entfallen; sie als entgangenen Ertrag zu zählen würde die Streitsumme künstlich erhöhen.

Die Verfahrensdauer ist eine Annahme, keine amtliche Größe. Voreingestellt sind – — vom Klageeingang bis zur tatsächlichen Räumung, nicht bis zum Urteil. Diese Dauer schwankt stark nach Gericht und Auslastung; überschreiben Sie sie mit dem Wert, den Ihnen Ihr Anwalt für Ihr Amtsgericht nennt.

Fundstellen

Keine amtliche Fundstelle — dieser Posten rechnet ausschließlich mit Ihren eigenen Angaben. Die einzige Annahme des Rechners ist die voreingestellte Verfahrensdauer; ihre Herkunft steht hier:

Anwalt und Gericht: Streitwert, RVG und GKG

Beide Gebühren hängen am Streitwert. Bei der Räumung von Wohnraum ist das der Jahresbetrag der Nettomiete (§ 41 Abs. 2 GKG)¹:

Streitwert = Kaltmiete × 12 = –

Aus diesem Streitwert liest der Rechner die 1,0-Gebühr aus den amtlichen Tabellen ab (RVG Anlage 2 für den Anwalt, GKG Anlage 2 für das Gericht) und multipliziert sie mit den Gebührensätzen des Verfahrens²:

Verfahrensgebühr – und Terminsgebühr – (zusammen 2,5 Gebühren)
Post- und Telekommunikationspauschale –
Umsatzsteuer – auf die Anwaltsvergütung⁶ — Gerichtsgebühren sind keine umsatzsteuerpflichtige Leistung und bleiben ohne
Gerichtsgebühr – für das Verfahren im Allgemeinen³

Zwei bewusste Entscheidungen: Enden Klagerücknahme, Vergleich oder Anerkenntnis das Verfahren, ermäßigt sich die Gerichtsgebühr auf 1,0³ — der Rechner unterstellt den streitigen Regelfall und rechnet mit 3,0. Und er rechnet nur mit Ihrem Anwalt; verliert der Mieter, trägt er seinen eigenen selbst, gewinnt er, kommt dessen Vergütung noch hinzu.

Fundstellen

Räumung: der Kostenvorschuss, den Sie vorstrecken

Das Urteil verschafft Ihnen den Titel, nicht die leere Wohnung. Die Zwangsräumung ist ein eigener Vorgang, den Sie vorfinanzieren — und zwar als ein Vorschuss, nicht als Sammlung von Einzelrechnungen:

Kostenvorschuss der Zwangsräumung –

Im zugrunde liegenden Ratgeber steht dieser Betrag unmittelbar hinter dem Hinweis, dass der Gerichtsvollzieher ohne Vorschuss nicht tätig wird; im Folgesatz heißt es, dass die Kosten fürs Ausräumen und die Lagerkosten „hinzukommen".⁷ Nach unserer Lesart ist damit ein Vorschuss für die gesamte Räumung gemeint, in dem Ausräumen und Einlagerung bereits aufgehen — der Ratgeber sagt das nicht mit diesen Worten, es ist unsere Auslegung. Angesetzt ist die Mitte der genannten Spanne von 2.000 bis 3.000 € für eine Dreizimmerwohnung.

Worin dieser Vorschuss aufgeht — zur Einordnung, nicht als zusätzliche Posten (sie sind im Betrag oben bereits enthalten und werden deshalb nicht hinzugerechnet):

Gerichtsvollzieher –: der einzige amtlich geregelte Teil (GvKostG) — Gebühr für die Entsetzung aus dem Besitz, ein Zeitzuschlag, Wegegeld. Die Einzelbeträge sind amtlich, die Annahme „ein Zeitzuschlag, Wegstrecke 10 bis 20 km" ist der Regelfall, nicht das Gesetz.⁴
Einlagerung – je Monat⁸ über –: § 885 Abs. 4 ZPO lässt die Verwertung des eingelagerten Guts frühestens einen Monat nach der Räumung zu, bei nicht gezahlten Kosten erst nach zwei Monaten.⁵
Der Rest ist das Ausräumen selbst — Spedition, Träger, Transport.

Eine frühere Fassung dieses Rechners hat Gerichtsvollzieher und Einlagerung zusätzlich zum Vorschuss addiert. Das waren rund 494 € doppelt gezählt und ist korrigiert.

Fundstellen

Leerstand und Renovierung: Herrichten je Quadratmeter

Nach einer streitigen Räumung ist die Wohnung selten bezugsfertig. Der Rechner setzt für Malerarbeiten und Bodenbelag einen Pauschalwert je Quadratmeter Wohnfläche an:

Wohnfläche × – je m²

Dieser Wert ist eine Schätzung ohne amtliche Grundlage und liegt bewusst am unteren Rand der recherchierten Spannen⁹: Eine zu hoch angesetzte Renovierung würde die Abfindungsempfehlung nach oben treiben, und genau das wäre der teure Fehler. Steht Ihre Wohnung nach der Räumung erfahrungsgemäß länger leer oder ist der Schaden größer, rechnen Sie den Mehrbetrag selbst hinzu.

In die Abfindungs-Obergrenze geht davon nur – ein. Renoviert werden muss die Wohnung auch dann, wenn der Mieter freiwillig auszieht — dieser Teil der Kosten fällt in beiden Fällen an und wird durch keine Abfindung erspart. Vermeidbar ist nur der Mehraufwand, den eine streitige Räumung verursacht. Wie groß dieser Mehraufwand ist, lässt sich nicht belegen; angesetzt ist deshalb die Hälfte. Der Anteil ist als Annahme gekennzeichnet und in den Fundstellen offengelegt.

Nicht enthalten: mutwillige Beschädigungen über die übliche Abnutzung hinaus, Möbelentsorgung nach der Einlagerungsfrist und die Kosten der Neuvermietung.

Fundstellen

Was eine Einigung wirklich erspart

Die vier Posten oben beantworten die Frage „Was kostet mich der Streit?". Für die Abfindung zählt aber eine andere Frage: „Was davon spare ich, wenn wir uns einigen?" Das ist nicht dasselbe — und der Unterschied ist Geld. Zwei Beträge stehen in der Streitsumme, die eine Abfindung gar nicht vermeidet:

Der bereits aufgelaufene Mietrückstand. Er ist schon entstanden. Ob Sie klagen oder sich einigen: Sie bekommen ihn von einem Mieter, der nicht zahlen kann, in beiden Fällen nicht. Genau das ist der Grund, aus dem dieser Rechner den Erstattungsanspruch gar nicht erst gegenrechnet (siehe den Kasten oben) — dieselbe Begründung heißt umgekehrt: Der Rückstand kürzt sich aus dem Vergleich heraus. Wer ihn trotzdem in die Abfindung einpreist, zahlt dem Mieter Geld dafür, dass er etwas nicht zurückbekommt.
Die Hälfte der Renovierung. Auch eine einvernehmlich zurückgegebene Wohnung will gestrichen und mit Boden versehen werden. Vermeidbar ist nur der Mehraufwand, den eine streitige Räumung zusätzlich verursacht — angesetzt –.

Vermeidbar sind dagegen: der künftige Mietausfall für jeden Monat, den das Verfahren noch dauert, die Anwalts- und Gerichtskosten, die Sie bei einer Einigung nie auslösen, und der Kostenvorschuss der Zwangsräumung, den Sie dann nie vorstrecken müssen.

(künftiger Mietausfall + Anwalt und Gericht + Räumung + – der Renovierung) × (100 % − Sicherheitsabschlag) = Abfindungs-Obergrenze

Diese Rechnung ergibt eine spürbar niedrigere Empfehlung, als wenn man die volle Streitsumme ansetzt. Das ist keine Schönrechnerei zu Ihren Lasten, sondern das Gegenteil: Eine Abfindung, die auch den Rückstand und die ohnehin fällige Renovierung mitbezahlt, ist für Sie ein Verlustgeschäft — Sie zahlen dann für etwas, das die Einigung Ihnen nicht abnimmt. Die kleinere Zahl ist die belastbare.

Fundstellen der beiden Annahmen

Bis zu welcher Abfindung lohnt sich die Einigung?

Eine Abfindung — im Aufhebungsvertrag oft „Umzugshilfe" oder „Auszugsprämie" genannt — kauft Ihnen sofortige Rückgabe, kein Verfahren, kein Vollstreckungsrisiko und keinen weiteren Mietausfall.

Deshalb liegt die wirtschaftliche Grenze bei den vermeidbaren Kosten — nicht bei der vollen Streitsumme. Der Rechner zieht davon einen Sicherheitsabschlag von – ab und weist das Ergebnis als Abfindungs-Obergrenze aus. Der Abschlag ist keine Zierde: Ihr Verfahren kann kürzer laufen, der Mieter kann früher ausziehen, die Wohnung kann besser dastehen als unterstellt. Wer bis auf den letzten Euro des vermeidbaren Betrags bietet, zahlt in den günstigen Fällen zu viel.

Zwei Dinge, die diese Zahl nicht ist: Sie ist keine Verhandlungsempfehlung — der beste Preis ist der niedrigste, den der Mieter annimmt. Und sie ist kein Anspruch des Mieters: Auf eine Abfindung besteht bei berechtigter Kündigung kein Recht, sie ist ein freiwilliger Kauf von Zeit und Sicherheit.

Vom Rechner zur Vereinbarung

Sie haben eine Zahl — jetzt braucht es das Schriftstück, das sie festhält: eine Auszugsvereinbarung, die Räumungstermin, Abfindung, Schlüsselübergabe und den Verzicht auf weitere Forderungen sauber verbindet. Bis dieses Dokument hier verfügbar ist, finden Sie den Überblick zum Vorgehen unter Schwierige Mieter: Wege aus dem Mietverhältnis.

Von einem erfahrenen Vermieter und Investor erstellt — kein Anwalt, keine Rechtsberatung.

Häufige Fragen

Bekomme ich die Prozesskosten nicht vom Mieter zurück, wenn ich gewinne?

Rechtlich ja, praktisch oft nein. Der unterlegene Mieter schuldet Ihnen die Verfahrenskosten und die rückständige Miete. Wer aber monatelang keine Miete zahlt, hat das Geld meist nicht — dann ist der Titel vollstreckbar, aber wertlos, und die Zwangsvollstreckung kostet zusätzlich. Dieser Rechner rechnet den Erstattungsanspruch deshalb bewusst nicht gegen. Halten Sie ihn in Ihrem Fall für werthaltig, ziehen Sie ihn selbst ab.

Wie hoch ist der Streitwert einer Räumungsklage?

Bei der Räumung von Wohnraum ist nach § 41 Abs. 2 GKG das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt maßgebend — also die zwölffache Nettomiete.¹ Aus diesem Streitwert ergeben sich Anwalts- und Gerichtsgebühren über die Tabellen in RVG Anlage 2 und GKG Anlage 2.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Das hängt vom Amtsgericht, von der Auslastung und vom Verhalten des Mieters ab und lässt sich nicht amtlich beziffern. Der Rechner ist mit einer Annahme von 6 Monaten vom Klageeingang bis zur tatsächlichen Räumung vorbelegt — dem oberen Rand der Spanne von fünf bis sechs Monaten, die der auf dieser Seite zitierte Ratgeber zur Zwangsräumung nennt — und macht diese Annahme im Feld „Erwartete Verfahrensdauer" überschreibbar. Fragen Sie Ihren Anwalt nach der üblichen Dauer an Ihrem Gericht und tragen Sie sie ein.

Ist eine Abfindung an den Mieter überhaupt zulässig?

Ein Mietverhältnis kann jederzeit einvernehmlich aufgehoben werden; über eine Gegenleistung entscheiden die Parteien frei. Ein gesetzlicher Anspruch des Mieters auf eine Abfindung besteht bei berechtigter Kündigung nicht — die Zahlung ist ein freiwilliger Kauf von Zeit und Sicherheit. Die Vereinbarung sollte Räumungstermin, Zahlung, Schlüsselübergabe und die Erledigung offener Forderungen ausdrücklich regeln.

Warum liegt die Abfindungs-Obergrenze unter der Streitsumme?

Aus zwei Gründen. Erstens vermeidet eine Abfindung nicht alle Kosten des Streits: Der bereits aufgelaufene Mietrückstand ist auch nach einer Einigung verloren, und renoviert werden muss die Wohnung ebenfalls in beiden Fällen. Beides bleibt deshalb außen vor; von der Renovierung zählt die Hälfte als vermeidbarer Mehraufwand einer streitigen Räumung. Zweitens bildet die Rechnung das ungünstige, aber realistische Szenario ab — läuft das Verfahren kürzer oder zieht der Mieter früher aus, fällt der Schaden geringer aus. Dafür geht zusätzlich ein Sicherheitsabschlag von 20 Prozent ab.

Warum zählt mein aufgelaufener Mietrückstand nicht in die Abfindung?

Weil er in beiden Fällen verloren ist. Ein Mieter, der über Monate nicht gezahlt hat, zahlt den Rückstand weder nach einem gewonnenen Prozess noch nach einer Einigung — genau deshalb rechnet dieser Rechner den Erstattungsanspruch gar nicht erst gegen. Dieselbe Begründung wirkt in beide Richtungen: Wenn das Geld ohnehin weg ist, wird es durch eine Abfindung nicht zurückgeholt, und die Abfindung darf es nicht mitbezahlen. Der Rückstand bleibt im Rechner sichtbar — er macht den Streit ja tatsächlich teuer —, er beeinflusst aber die Entscheidung zwischen Prozess und Einigung nicht. Halten Sie den Rückstand in Ihrem Fall für eintreibbar, etwa bei gepfändetem Einkommen oder einem solventen Bürgen, dann ist es kein verlorenes Geld und Sie rechnen anders.

Welche Kosten sind in dieser Rechnung nicht enthalten?

Nicht enthalten sind: die Vergütung eines gegnerischen Anwalts im Fall des Unterliegens, Kosten eines Berufungsverfahrens, Sachverständigen- und Zeugenkosten, mutwillige Beschädigungen über die übliche Abnutzung hinaus, die Entsorgung des eingelagerten Hausrats nach Fristablauf, Kosten der Neuvermietung sowie Ihr eigener Zeitaufwand. Die Rechnung ist bewusst die Untergrenze des Streits, nicht sein Höchstbetrag.

Quellen

Amtliche Fundstellen

§ 41 Abs. 2 GKG (Streitwert bei Räumung: Jahresentgelt) — gesetze-im-internet.de/gkg_2004/__41.html
RVG Anlage 1 (Vergütungsverzeichnis, Nr. 3100, 3104, 7002, 7008) und Anlage 2 (Gebührentabelle) — gesetze-im-internet.de/rvg/anlage_1.html, gesetze-im-internet.de/rvg/anlage_2.html
GKG Anlage 1 (Kostenverzeichnis Nr. 1210, 1211) und Anlage 2 (Gebührentabelle) — gesetze-im-internet.de/gkg_2004/anlage_1.html, gesetze-im-internet.de/gkg_2004/anlage_2.html
GvKostG Anlage (Kostenverzeichnis Nr. 240, 500, 711) — gesetze-im-internet.de/gvkostg/anlage.html
§ 885 Abs. 4 ZPO (Verwertungsfrist für eingelagertes Gut) — gesetze-im-internet.de/zpo/__885.html
§ 12 Abs. 1 UStG (Regelsteuersatz 19 Prozent) — gesetze-im-internet.de/ustg_1980/__12.html

Schätzgrundlagen ohne amtlichen Charakter

Drei der hier offengelegten Beträge — Räumungsvorschuss, Einlagerung und Renovierung — sind gesetzlich nicht geregelt. Sie beruhen auf den folgenden Fundstellen. Das sind keine amtlichen Quellen und keine neutralen Markterhebungen, sondern Ratgeber- und Anbieterangaben; sie sind hier offengelegt, damit Sie sie durch eigene Angebote ersetzen können. In eine Summe gehen davon nur zwei ein — der Räumungsvorschuss und die Renovierung; auf sie entfällt ein erheblicher Teil der ausgewiesenen Streitsumme. Die Einlagerung ist kein eigener Summenposten, sondern nur eine Erläuterung, worin der Räumungsvorschuss aufgeht (siehe „Räumung: der Kostenvorschuss, den Sie vorstrecken").

Räumungsvorschuss (2.000 bis 3.000 € Kostenvorschuss bei einer Dreizimmerwohnung, Mitte der Spanne angesetzt) — ImmobilienScout24-Ratgeber „Zwangsräumung", immobilienscout24.de/wissen/vermieten/zwangsraeumung.html, abgerufen 2026-07-23. Schätzgrundlage, keine amtliche Quelle.
Einlagerung des Hausrats je Monat (10–15 m² und 100–200 € monatlich für eine 3-Zimmer-Wohnung, Mitte der Spanne angesetzt) — meinumzugsrechner.de/ratgeber/moebel-einlagern/, abgerufen 2026-07-23. Schätzgrundlage, keine amtliche Quelle.
Renovierung je Quadratmeter (Malerarbeiten ab ca. 15 €/m² Wandfläche, Bodenbelag 30–80 €/m² inkl. Verlegung, Komplettrenovierung einer 70-m²-Wohnung 5.000–12.000 €; bewusst am unteren Rand angesetzt) — malermitstern.de/blog/wohnung-renovieren-kosten, abgerufen 2026-07-23, Preisliste eines regionalen Malerbetriebs (Rhein-Main), Preise brutto inkl. 19 % MwSt. Schätzgrundlage, keine amtliche Quelle und keine neutrale Markterhebung. Nachprüfung am 23. Juli 2026: Die Seite ist nur ohne „www." erreichbar — über www.malermitstern.de kommt eine Weiterleitung, ein erster Nachprüfversuch endete in einer Zugriffssperre (HTTP 403). Über den Direktabruf wurden die zitierten Werte wörtlich bestätigt. Dieselbe Seite nennt an anderer Stelle abweichende Spannen für dieselbe 70-m²-Wohnung: in der Preistabelle 5.000–10.000 € (= 71–143 €/m²), in einer Kurzantwort 2.100–10.000 €, für „nur streichen" 2.100–3.800 € (= 30–54 €/m²). Der hier angesetzte Wert von 55 €/m² liegt unter allen Komplett-Spannen und bleibt unverändert.

Stand: 23. Juli 2026. Die vollständigen Fundstellen jedes einzelnen Werts — samt Abrufdatum und der Kennzeichnung, welche Beträge Schätzungen sind — stehen aufklappbar bei jedem Kostenblock im Abschnitt „Woher jede Zahl stammt". Gebührenordnungen werden novelliert; prüfen Sie bei einem konkreten Verfahren den aktuellen Stand.

Was kostet der Streit mit dem Mieter wirklich?

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