Ein Mieter zieht aus, der andere bleibt: Haftung, Rechte und der Weg aus dem Mietvertrag

Warum kann ein Mitmieter nicht einfach allein kündigen?

Mehrere Mieter in einem Mietvertrag sind Gesamtschuldner nach § 421 BGB: Jeder schuldet dem Vermieter die gesamte Miete, und die Kündigung ist nur von allen Mietern gemeinsam möglich. Ein Auszug beendet deshalb weder den Vertrag noch die Haftung des Ausziehenden — das ist die am meisten unterschätzte Falle bei Wohngemeinschaften und Paaren mit gemeinsamem Mietvertrag.

Wie kommt der ausziehende Mieter aus dem Vertrag?

Der rechtssichere Weg ist eine dreiseitige Entlassungsvereinbarung: Vermieter, ausziehender und bleibender Mieter ändern den Mietvertrag so, dass er allein mit dem bleibenden Mieter fortgesetzt wird. Der Vermieter muss dieser Änderung grundsätzlich nicht zustimmen; seine Entscheidung hängt in der Praxis fast immer davon ab, ob der bleibende Mieter die Miete nachweislich allein tragen kann.

Welche Sonderregeln gelten bei Scheidung und Todesfall?

Bei Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern geht der Mietvertrag anlässlich der Scheidung nach § 1568a BGB per gemeinsamer Erklärung auf den bleibenden Partner über — ohne Zustimmung des Vermieters. Stirbt ein Mitmieter, wird das Mietverhältnis nach § 563a BGB automatisch mit den überlebenden Mietern fortgesetzt, verbunden mit einem Sonderkündigungsrecht von einem Monat ab Kenntnis.

Häufige Fragen

Kann ein einzelner Mieter den gemeinsamen Mietvertrag kündigen?

Nein. Stehen mehrere Mieter im Mietvertrag, sind sie Gesamtschuldner (§ 421 BGB) und können den Vertrag nur gemeinsam kündigen. Ein einzelner Mieter kann sich nicht einseitig aus dem Vertrag lösen — es gibt kein „halbes“ Kündigen.

Haftet ein Mieter nach dem Auszug weiter für die Miete?

Ja. Wer nur auszieht, ohne formal aus dem Vertrag entlassen zu werden, haftet weiter in voller Höhe für Miete, Nebenkosten und Schäden — zeitlich unbegrenzt, bis das Mietverhältnis endet oder eine Entlassungsvereinbarung geschlossen wird.

Muss der Vermieter einen Mieter aus dem Vertrag entlassen?

Grundsätzlich nein: Der Vermieter verliert mit der Entlassung einen Schuldner und muss ihr nicht zustimmen. Ausnahmen: Verträge mit Wechsel-/Nachmieterklausel, erkennbar auf Bewohnerwechsel angelegte Wohngemeinschaften (Treu und Glauben, § 242 BGB) und die Wohnungszuweisung bei Scheidung (§ 1568a BGB).

Was gilt bei Trennung oder Scheidung von Ehegatten?

Bei Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern geht der Mietvertrag nach § 1568a BGB anlässlich der Scheidung per gemeinsamer Erklärung auf den bleibenden Partner über — der Vermieter muss diesen Übergang hinnehmen. Für unverheiratete Paare gilt diese Regelung nicht.

Was passiert mit dem Mietvertrag, wenn ein Mitmieter stirbt?

Das Mietverhältnis wird nach § 563a BGB automatisch mit den überlebenden Mitmietern fortgesetzt. Der überlebende Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht: Er kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.

Bekommt der ausziehende Mieter seine Kaution zurück?

Nicht vom Vermieter: Die Kaution wird erst nach Ende des gesamten Mietverhältnisses abgerechnet. Der ausziehende Mieter muss den Ausgleich intern vom bleibenden Mieter verlangen (§ 426 BGB) — am besten mit einer schriftlichen Kautions-Ausgleichsvereinbarung.