Liebhaberei bei Vermietung
Was bedeutet das genau?
Einkünfte aus Vermietung liegen steuerlich nur vor, wenn der Vermieter mit Einkünfteerzielungsabsicht handelt — also auf Dauer einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten anstrebt. Diesen aus § 2 Abs. 1 EStG abgeleiteten Grundsatz hat der Große Senat des Bundesfinanzhofs 1984 aufgestellt (Beschluss vom 25. Juni 1984, GrS 4/82, BStBl. II 1984, 751). Fehlt diese Absicht, spricht man von Liebhaberei: Verluste aus der Vermietung werden dann steuerlich nicht anerkannt und können nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden.
Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung normalen Wohnraums unterstellt die Rechtsprechung die Einkünfteerzielungsabsicht typisierend, ohne dass eine Prognoserechnung nötig wäre — auch über Jahre anhaltende Verluste allein begründen noch keine Liebhaberei. Diese Vermutung gilt jedoch nicht uneingeschränkt: Bei Wohnungen mit mehr als 250 Quadratmetern Wohnfläche etwa verlangt der Bundesfinanzhof stets den Nachweis über eine Totalüberschussprognose, weil für solche Objekte keine verlässliche ortsübliche Vergleichsmiete existiert (Urteil vom 20. Juni 2023, IX R 17/21).
Rechtsgrundlage: BFH, Beschluss vom 25.06.1984, GrS 4/82, BStBl. II 1984, 751, BFH, Urteil vom 20.06.2023, IX R 17/21
Beispiel
Herr Sommer vermietet seit zwölf Jahren durchgehend eine normale Drei-Zimmer-Wohnung und macht dabei wegen hoher Zinsen und Abschreibung jedes Jahr einen kleinen steuerlichen Verlust. Das Finanzamt erkennt die Verluste trotzdem an, weil bei einer dauerhaft vermieteten Wohnung dieser Größe die Einkünfteerzielungsabsicht ohne Weiteres unterstellt wird.
Verwandte Begriffe
Verbilligte Vermietung · Werbungskosten bei Vermietung · Mietrendite