Nebenkosten Vorjahresvergleich: Vorauszahlung richtig anpassen

Ja, nach einer Abrechnung kann jede Vertragspartei eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen, und zwar durch Erklärung in Textform (§ 560 Abs. 4 BGB). Voraussetzung ist, dass Vorauszahlungen vereinbart sind und eine Abrechnung vorliegt. Der neue Betrag muss angemessen sein, also zu den tatsächlichen Kosten passen.

Ja, § 560 Abs. 4 BGB gilt für beide Seiten: Auch der Mieter kann nach einer Abrechnung per Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe verlangen. Weisen Ihre Zahlen im Vergleich ein deutliches Guthaben aus, ist es sinnvoll, die Vorauszahlung von sich aus zu senken.

Das Gesetz nennt keine Prozentzahl. Vorauszahlungen dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden (§ 556 Abs. 2 BGB), sie sollen also den voraussichtlichen Kosten entsprechen. Wir rechnen deshalb aus den tatsächlichen Kosten des letzten Jahres und der üblichen Steigerung einen Vorschlag; die Entscheidung treffen Sie.

In Textform, das genügt (§ 560 Abs. 4 BGB). Textform ist eine lesbare Erklärung mit Namen des Erklärenden auf einem dauerhaften Datenträger, etwa Brief, PDF oder E-Mail (§ 126b BGB). Eine Unterschrift verlangt das Gesetz dafür nicht. Das PDF aus binoro ist so aufgebaut, dass es diese Angaben enthält.

Eine feste Frist nennt § 560 Abs. 4 BGB nicht. Wir empfehlen, die Anpassung so mitzuteilen, dass der Mieter sie zum nächsten Zahlungstermin sinnvoll umsetzen kann, und den Beginn im Schreiben ausdrücklich zu nennen. Im Zweifel sprechen Sie eine Frist mit dem Mieter ab oder holen rechtlichen Rat ein.

Ein Ausreißer ist eine Kostenart, die deutlich stärker vom üblichen Verlauf der Vorjahre abweicht. Wir markieren sie gelb oder rot, rechnen den Unterschied in Euro aus und zeigen, ob sich Schlüssel, Fläche oder die Zahl der Positionen geändert haben. Das ist ein Hinweis zum Nachsehen, kein Urteil über die Rechnung.

Für die Vergleichsjahre brauchen wir die Zahlen der Abrechnungen. Wenn Sie die Nebenkostenabrechnung in binoro erstellen, stehen sie automatisch bereit; frühere Jahre tragen Sie als Zahlen nach. Der Vorjahresvergleich ist ein eigenes Werkzeug, Sie können es ohne die anderen nutzen.

Nein. Wir rechnen und zeigen Auffälligkeiten an; ob eine bestimmte Anpassung im Einzelfall wirksam ist, beurteilen wir nicht. Bei strittigen Fällen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder Ihren Eigentümerverband.

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